ファイナンシャルプランナースペシャリストによるこっそり裏講義

皆さん、こんにちは。
講師の伊藤です。
今回は不動産投資による節税のお話を挙げておきましょう。

東京オリンピックの期待もあり、東京都心をはじめ都市部の不動産を購入する投資家は多くいます。また、相続税対策といった税制面から不動産を購入される方も多くいらっしゃいます。これは不動産の購入・投資は、将来の資産形成を行うといった観点だけではなく、節税でも役立つ側面があることに由来します。今回は、このうち、不動産投資における節税に重点をあて、節税対策のポイントについて解説していきます。

まず、不動産投資を行う場合には、賃貸収入から必要経費を差し引いた金額が不動産所得に該当します。必要経費には、固定資産税、修繕費など実際にかかるものを費用とできるほか、特にキャッシュが出ていくわけではない費用として減価償却費も計上可能です。この減価償却費が計上できる点は不動産による節税の一つのメリットといえます。また、借入金の利子(元本返済部分除く)や管理費、所有不動産の見回りのための旅費交通費も費用に計上できます。このほか、不動産投資に関連する書籍代も新聞図書費として必要経費に計上できます。

これらの費用を家賃収入から差し引いた結果、赤字となれば他の所得と損益通算が可能となります。つまり、不動産所得の赤字と他の所得の黒字を足し引きでき、その後の総所得金額が課税対象となります。特に、購入初年度は赤字になることも考えられますから、所得税の還付を受けることができます。

この他にも、不動産による節税方法はさまざまあります。不動産を多く所有している場合には、法人化により節税を行うことも検討してみましょう。法人を設立し、法人名義で不動産を購入することで法人に家賃収入が入ります。このとき、例えば夫を社長、妻を役員とすることで、2人に支払う役員報酬は損金に算入することができ、役員報酬は給与所得控除などが差し引けるため、結果的に節税へとつなげることができます。また、退職金を支払うケースも全額損金算入でき、受け取る役員や従業員においても退職所得は課税対象が限定されるため節税へとつなげることができます。

個人事業として不動産投資を行う場合などにおいては、小規模企業共済を利用した節税も可能です。毎月の掛け金は費用として計上でき、事業をやめるときや65歳となった時に退職金として受け取ることが可能です。仮に資金繰りが厳しいときには、掛金の範囲内ですが貸付をうけることも可能です。

不動産投資は決してインカムゲインやキャピタルゲインだけがメリットではありません。こうした節税によるメリットもお客様にアドバイスされるとよいでしょう。

<予想問題>
3級・2級受験者、いずれも解いてみてください。
次の各文章を読んで、正しいものまたは適切なものには①を、誤っているものまたは不適切なものには②を、解答用紙にマークしなさい
【問題1】
その年の1月16日以後新たに業務を開始した者が、その年分から青色申告の適用を受けようとする場合には、その業務を開始した日から2ヵ月以内に「青色申告承認書」を納税地の所轄税務署長に提出し、その承認を受けなければならない。

<解答> ○(①)
青色申告は、原則として業務を開始した日から2ヵ月以内に承認書を提出すると覚えておきましょう。

【問題2】
抵当権設定登記の登記記録は、権利部甲区に記録される。

<解答> ×(②)
抵当権など所有権以外の権利に関する事項は、権利部乙区に記載されます。

いかがでしたでしょうか?青色申告や登記も試験では頻出箇所となります。解けなかった方は、再度テキストで確認してくださいね。
それではまた次回、お楽しみに★



伊藤 亮太

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