宅建・宅地建物取引士スペシャリストによるこっそり裏講義

教育について

業者自ら売主となる場合の8つの規制で
よく出題されるのが、どのような場合に適用されるかです。

売主が業者で、買主が非業者の場合のみ適用されます。

これ以外の場合は適用されない点、
特に、業者間取引においては適用されない点をしっかり理解しておいてください。
また、業者間取引ゆえ適用されないのは、この8つの規制のみである点も注意してください。

8つの規制で、特に難しいのは、はじめの3つです。
「自己の所有に属しない物件の契約締結の制限」「クーリング・オフ」「手附金等の保全」です。
これらについては、単独で1問という形式で出題されますので、しっかり理解してください。

残りの5つには選択肢の1つという形式で出題されます。
内容的には特に難しくありませんので、しっかり学習してください。



37条書面のポイントは次の2点にあります。

まず、絶対的記載事項と相対的記載事項の違いと、
それらの内容を覚えることです。

絶対的記載事項については、必ず記載しなければなりません。
これに対して、相対的記載事項は、定めがあれば記載しなければなりませんが、
反対に、記載がなければ記載する必要はありません。

そして、これらの事項の具体的な内容について
よく聞かれますので、きちんと暗記してください。

次が、35条書面との比較です。
この点、テキストP63にまとめておきましたしっかり覚えてください。



毎年必ず2題出題されるのが、ここ重要事項の説明です。

ここでの学習のポイントは、学習のはじめに、
説明事項の細部について勉強しないということです。

説明事項は、宅建業法以下の
法令上の制限・その他の法令・権利関係まで
すべての学習を終えないと、すべて完璧に理解することができません。

なので、はじめて宅建の勉強をする方は、飛ばしてください。

ただし、2回目以降の学習においては、
細部まで細かく出題されますので、過去問の1つ1つをテキストに当たってみてください。

細かい知識はネットで検索

その人の性格によりますが、
細部までやらないと気が済まないというタイプの方がいらっしゃいます。

試験は合格できればいいのです。
だから、試験に出る範囲だけやれば十分で、
必要以上に細部まで理解する必要はありません。

ただ、細部までやらないと気が済まない
という性格の方の場合、やらざるをえません。

その場合、一般の受験参考書には
記載していない場合が多いので、ネットで検索してください。

それでもわからない場合は、所轄の役所の担当者に聞いてみてください。



今回は、媒介・代理契約の規制です。

ここの問題は、一般・専任・専属専任媒介の
3つの契約のタイプがありますが、これらに関する知識を
ごちゃまぜにするというパターンの問題が一般的です。

なので、まず、問題を読む際、どの契約のタイプの問題なのか、
しっかり確定してから問題文を読んでください。
そして、知識を当てはめるだけです。

がんばってください!!



今回は、開業準備のところを取り上げてみたいと思います。
ここは、知識問題が出題されます。

知識問題の場合、受験生が勘違いするような出題をしないと間違えません。
だから、ある知識とある知識をごちゃまぜにするというのが出題傾向です。

ひとつひとつの知識には必ず理由がありますので、それを繰り返して理解してください。
丸暗記すると、本試験でど忘れした場合に対処できなくなります。

そして、ここでよく出題される「売主たる業者が他の業者に販売代理を依頼した場合」
の処理の仕方については、テキストP33にまとめておきましたので、これを見ながら、理解してください。

ここで建設中のマンションの標識の掲示義務について、Aのみが負うという点が理解に苦しむと思います。
正直、私も感覚的にはおかしいと思いますが、このような個所は暗記して対処してください。
すべての法律・制度が合理的だとは限らないのです。

がんばってください!!



毎年、合格者からは、「この問題集で大丈夫です。」
「これだけやれば本試験に受かります」と言われます。

反対に、不合格者の方からは、
「もっと問題数がないと合格できません」
「過去問以外に予想問題もやらないと合格できません」とお叱りを受けます。

なぜ、このようなことになるのでしょうか?

その原因は、過去問の解き方にあります。
問題を読んで、理解して、よく考えて、
解答をするということを繰り返せば、必然的に応用力が身につきます。

これに対して、過去問を単なる知識と扱い、
単に覚えるだけだと、応用力はつかず、いくら問題を演習しても実力は身につきません。

「常に考える!」
これは受験での黄金法則なのです。



前回までで各科目の概略の説明が終わりましたので、
今回からは各科目の具体的な中身について、そのポイントを説明したいと思います。

まず、宅建業法テキストP14以下の「宅地建物取引業」の意義です。
ここは必ず1問出題されますから、しっかり勉強しましょう。

過去問を見ていただくとわかりますが、事例問題が出題されます。
そして、すべての過去問を解いていただければわかりますが、
なんと、同じ設定の問題は1問もありません。

でも、問題へのアプローチの仕方はすべて同じです。

テキストP17 ポイント その1に書いたとおり、
「誰が何をやったのか、その行為が「取引」に当たるのか、
あたるなら、その他の「宅地・建物」「業」の要件を
満たすのかという順に検討すれば足ります。

このアプローチを何度もやってみて、身につけてください。
最初は時間がかかりますが、何度も同じ解き方を繰り返すうちに、
早く正確に解けるようになります。

このように事例問題の場合、決まったアプローチの仕方がありますので、
それをしっかり守ることが大切です。

がんばってください!!



26

2014/02

権利関係

0:00:53 | 教育について |

今回は権利関係です。
宅建試験において毎年50問中14問出題されます。

講義中によくお話していますが、
試験において満点を取る必要はありません。
合格点を取ればいいのです。
権利関係の場合、14問中7点をゲットしましょう!!

権利関係は大変範囲が広いのですが、
そのうち、出題されて、かつ、得点できる範囲は限られます。
意思表示・代理・保証・売主の担保責任・相続・共有
建物区分所有法・借地借家法・委任・請負・不法行為

これ以外の範囲は勉強すらする必要はありません。
上記の範囲のみしっかり勉強しましょう。

もし、権利関係の勉強を終えてしまっても、
上記以外の範囲の勉強をするのではなく、
宅建業法・法令上の制限・その他の法令の学習に時間を割きましょう。



19

2014/02

難問への対処法

0:00:47 | 教育について |

宅建試験においても、難問がたくさんあります。
たとえば、宅建業法なら、報酬の計算問題、免許の基準の問題などです。
法令上の制限なら、農地法の問題です。

頭ではわかっていますが、なかなか得点できません。
このような場合、問題を解くよりも、まず、眺めるようにしてください。

問題を見て、その後、解説を読んでください。
そして、このような問題においては、
このように解くのだという手順を理解してみてください。

はじめから、難問に挑戦すると、玉砕して、やる気を失います。
だから、難問の場合、まず、格闘するのはやめ、敵を視察してください。



12

2014/02

その他の法令

0:00:43 | 教育について |

今回はその他の法令です。
宅建試験において毎年50問中8問出題されます。

講義中によくお話していますが、
試験において満点を取る必要はありません。
合格点を取ればいいのです。
その他の法令の場合、8問中6点をゲットしましょう!!

その他の法令においては、
土地・建物・住宅金融支援機構・景表法・統計が各1問出題されます。
また、不動産鑑定基準または地価公示法のどちらかで1問出題されます。
税法は不動産取得税・固定資産税・所得税・登録免許税・印紙税のうち、2問出題されます。

このうち、建物と税法の1問が難問のため捨て問となります。
これら以外はしっかり得点してください。



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窪田義幸

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