35条書面とは?|わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

35条書面とは?|わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

35条書面とは
目次

35条書面とは

35条書面とは、物件の案内や説明の際に行う重要事項の説明を言います。 契約前に消費者に対して取引内容をよく理解させ、未然にトラブルを防止する目的です。

誰が説明するのか? 宅建業者の場合は、重要事項説明書は必要か?不要か?

  1. 業者が宅建取引士に説明させなければいけません
  2. 宅建取引士は専任でなくてもOK
  3. 権利取得者が宅建業者である場合、説明は不要で、書面の交付のみを行います。
  4. 当事者双方の合意があっても、説明を省力することはできません。

いつ説明するのか?

契約が成立するまでの間にしなければなりません。

どこで説明するのか?

場所は十分に説明できればどこでもよいこととなっています。 業者の事務所でもOKです。

誰に説明するのか? 交付先は?

  1. 売買の場合→買主のみに説明・交付
  2. 賃借の場合→借主のみに説明・交付
  3. 交換の場合→両当事者に説明・交付

どのように説明するのか?

  1. 必ず書面を作成・交付します
  2. 書面に宅建取引士が記名押印をします この場合、宅建取引士は専任でなくてもOKです。
  3. 説明の際は宅建取引士は必ず宅建取引士証を提示します この場合、相手方の請求の有無は関係ありません。

何を説明するのか?

宅地または建物の売買・交換、貸借の場合:○は説明必要、×は説明不要

物件に関する事項 重要事項説明書に記載・説明すべき事項 宅地 建物
売買 ・交換 貸借 売買 ・交換 貸借
① 登記された権利の種類・内容・登記名義人または登記簿の表題部に記録された所有者の氏名
② 法令上の制限に関する事項の概要
③ 飲用水・電気・ガス等の供給施設・排水施設の整備状況(整備されていない場合には、その整備の見通しおよびその整 備についての特別の負担に関する事項)
④ 未完成物件の場合
●工事完了時の形状・構造(宅地は道路からの高さ、擁壁、階段、排水施設、井戸等の位置、構造等について、建物は鉄筋コンクリート造、ブロック造、木造等の別、屋根の種類、階数等について、平面図を交付して説明)
●宅地… 造成工事完了時の宅地に接する道路の幅および構造
●建物… 建築工事完了時の建物の主要構造部、内装、外装の構造や仕上げ、設備の設置および構造
⑤ 土砂災害警戒区域内・造成宅地防災区域内・津波災害警戒区域内にあるときは、その旨
⑥ 既存建物の場合、建物状況調査の結果の概要ならびに建物の建築および維持保全の状況に 関する書類の保存の状況 × × ×
⑦ 宅地・建物の用途や利用の制限 × ×
⑧管理の委託を受けた者の氏名・住所 × ×
⑨建物が、住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨 × × ×
⑩ 台所・浴室・便所等の整備状況 × × ×
⑪ 建物が建築物の耐震改修の促進に関する法律に規定する耐震診断を受けたものであるときは、その内容(建物のみ)。 但し、昭和56年6月1日以降に新築に着手したものは省かれる × ×
⑫ 石綿(アスべスト)の使用の有無の調査結果が記録されているときは、その内容 × ×
⑬ 私道に関する負担 ×
⑭ 都市計画法(変更の許可等)に基づく制限で当該宅地建物に係るもの ×
⑮ 宅地造成等規制法(宅地造成に関する工事の許可、変更の許可等)に基づく制限で当該宅地建物に係るもの ×
⑯ 高齢者、障害者等の円滑化の促進に関する法律に基づく制限で当該宅地建物に係るもの ×
⑰ 代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭の額および目的(手付金・申込証拠金・敷金・権利金・保証金など)
⑱ 契約の解除に関する事項
⑲ 損害賠償額の予定または違約金に関する事項
⑳ 支払金・預り金を受け取る場合に保全措置を講ずるかどうか、および講ずる場合の保全措置の概要
㉑ 手付金等の保全措置の概要(自ら売主の場合に限る) × ×
㉒ ローンのあっせんの内容およびローン不成立の場合の措置 × ×
㉓(割賦販売契約の場合)現金販売価格・割賦販売価格・頭金・賦払金の額、支払時期・方法 × ×
㉔ 瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置の有無・概要 × ×
㉕ 定期借地権に関する事項 × × ×
㉖ 契約終了時における宅地上の建物の取り壊しに関する事項の内容 × × ×
㉗ 敷金その他契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項る事項 × ×
㉘ 定期借家権・高齢者の居住の安定確保に関する法律による終身建物賃借権に関する事項 × × ×
㉙ 契約期間および契約更新に関する事項 × ×
区分所有建物の場合、前述する内容に追加される事項
売買・交換 ㉚ 敷地に関する権利の種類および内容
㉛ 共用部分に関する規約の定めがあれば、その内容(案を含む)
㉜ 専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあれば、その内容(案を含む)
㉝専用使用権の規約の定めがあれば、その内容(案を含む)
㉞ 計画修繕費用・通常の管理費用・その他所有者の負担費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがあれば、その内容(案を含む)
㉟ 計画修繕積立金を行う旨の規約の定めがあれば、その内容およびすでに積み立てられている額(案を含む。滞納があれば滞納額も)
㊱通常の管理費用(滞納があれば滞納額も)
㊲ 建物および敷地の管理が委託されているときは、その委託先の氏名・住所
㊳ 維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容
賃借 ㊴ 専有部分の用途や利用の制限に関する規約の定め(案を含む)
㊵ 管理の委託先の氏名・住所

宅建業法 35条 法改正

2017年度 法改正による重要な部分を以下に抜粋します。

  1. 【新設】上表の「㊵ 管理の委託先の氏名・住所」に関し、賃貸住宅管理業者登録既定の登録を受けている賃貸住宅管理業者に管理が委託されている場合、管理者の氏名・住所に加え、登録番号も新たに説明することが義務付けられました。
  2. 【新設】都市再生特別措置法第45条の21第3項の非常用電気等供給施設協定に係る承継効に関する規定について新たに説明することが義務付けられました。
  3. 【新設】建築基準法第60条3第1項の特定用途誘導地区内の容積率制限及び建築面積制限に関する規定が新たに義務付けられました。
  4. 【改定前】宅地又は建物の取得者又は借主が宅建業者の場合でも、重要事項を記載した書面(35条書面)を交付して、重要事項の説明をしなければならない。
    【改定後】宅地又は建物の取得者又は借主が宅建業者の場合、重要事項の説明については、説明は不要で、重要事項を記載した書面(35条書面)の交付のみで足りる。
宅建業法35条法改正

35条書面と37条書面の比較表

※ ○…絶対に記載する △…定めがあれば記載する ×…記載しなくても良い
35条 37条
代金・交換差金・借賃の額・支払時期・支払方法 ×
移転登記の申請時期 ×
物件の引渡時期 ×
天災その他の不可抗力による損害の負担(危険負担) ×
瑕疵担保責任の内容 ×
租税その他公課の負担 ×
契約の解除
損害賠償額の予定・違約金
代金・交換差金・借賃以外の金銭の額・目的
代金・交換差金に関する貸借のあっせんが不成立のときの措置
瑕疵担保責任の履行に関する保証保険契約その他の措置

宅建業法35条に違反した場合

指示処分、または、1年以内の業務の全部または一部の停止処分を受け、さらに情状が特に重いときには、免許の取消処分を受けることがあります。
処分 指示処分 業務停止処分 免許取消
内容 違法・不公正状態の是正のため、必要な指示 1年以内の期間を定めて業務の全部または一部停止 業者に与えた免許の効力を失わせる
処分権者 ①免許権者 ②行為地の知事 免許権者のみ
罰則について

34条35条37条書面 まとめ

媒介契約(34条) 重要事項説明書(35条) 契約書面(37条)
時期 媒介・代理契約の締結時 契約成立前 契約締結時
書面化 売買・交換のみ 賃借は義務なし 絶対必要 絶対必要
相手方 媒介 代理の依頼人 買主・借主 売主・買主 貸主・借主
作成 (交付・説明) 業者が作成・交付 説明義務は業者が負うが、実際に説明するのは宅建取引士 業者が作成・交付の義務があるが従業者にさせることができる
記名押印 業者 宅建取引士 宅建取引士
宅建取引士 証提示義務 必ず提示 請求があれば提示

35条書面に関するよくある質問

宅建業者でない売主から、宅建業者が土地を購入した場合、35条書面交付と重要事項説明は不要ですか?そしてその際、37条書面の交付は必要ですか?

権利取得者が業者の場合は、「説明は不要」ですが、「35条書面の交付は必要」となります。37条書面については、業者間の取引でも「書面の交付を省略することはできない」となります。

法改正でインスペクションの追加が、いくつかありますが、いずれも「既存建物」となると、「新築」の売買交換となると、35条、37条に、記載しなくてもよいのでしょうか。

インスペクションは既存の建物を対象としているとお考えいただければよろしいです。そのため、既存建物の場合に記載する事項となります。

売主が業者、仲介業者もあった場合、35条書面も二つの業者が作成義務を負いますか?

35条書面の場合も、関与した全ての宅建業者が連帯して重要事項の説明義務を負うことになります。