要役地とは?要役地の合筆や評価を詳しく解説!|わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

要役地とは?要役地の合筆や評価を詳しく解説!|わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

物上保証人とは
目次

要役地とは?

要役地(ようえきち)の意味は、利益を得る側の土地を言います。

まずは具体例で詳細を見ていきましょう。

例)依田さんの家は、立地の関係上駅まで出るのに、隣の家の周りをぐるっとまわって行かなければなりません。しかし、隣地の一部を通らせてもらえば、ショートカットができます。

このような理由から、依田さんは隣人にお願いし、隣地の一部に通行のための権利を得る契約を結びました。この権利を通行地役権といいます。

これは地役権の1つの種類です。リスクを負わず、トラブルとならないためにも、他人の土地を利用する場合には、このような契約の設定が必要です。地役権や要役地、承役地は読み方が難しい上、なかなか馴染みがない言葉かと思いますので、上記のように例を出して考える覚え方が理解しやすいでしょう。


上記例で言うと、依田さんの土地が要役地です。要役地なしで地役権が成り立つことはなく、切り離して考えることができません。

これを「地役権の付従性」と言います。

承役地

読み方は「しょうえきち」です。役地をわかりやすく言うと、利益を得るために利用される側の土地を言います。

上記例で言うと、隣地が承役地です。もし、隣地が売買され、違う人が隣地に住んだとしても設定された地役権は残ります。

したがって、新しい住人は、地役権つきの土地を手に入れることとなります。これを「地役権の随伴性」と言います。

承役地

要役地上の抵当権や質権

要役地に、地役権の登記がされた後、抵当権や質権が設定された場合、抵当権や質権の効力は、地役権にも及びます。

これはどういうことかと言うと、通行地役権がついた土地(要役地)を抵当権者が担保にとったとします。通行地役権というのは一種のメリットですので、抵当権者はそのメリットも含めて担保にとれるということです。

また、この地役権を抹消する際は、抵当権者の承諾を証明する情報や、抹消して良いとする裁判資料が必要となります。先に述べた通り、抵当権者は地役権というメリットつきの土地に抵当権を設定したのですから、抵当権者の承諾なしに、そのメリットを無くしたのでは抵当権者にとって酷だからです。

要役地上の抵当権や質権

要役地上の地上権、永小作権、賃借権

要役地上に地上権や永小作権、賃借権が設定された場合、これらの権利者も地役権を利用できるようになります。要役地とは、自分の土地に利便を図るために設定するものですので、その上になにか他の権利がさらに設定されることは稀かと思いますが、下記例で具体的に見ていきましょう。

例)依田さんの隣人は、土地が余っているということで、親戚に畑として一部土地を貸し出すことにしました。

この畑は、依田さんの地役権が設定されている土地上にありますが、畑の通路を通るので、地役権・地上権ともに設定可能な状況です。

これにより、依田さんだけでなく、地上権を設定された親戚も、駅への近道の土地を通ることができるようになります。

要役地上の抵当権や質権

要役地の合筆・分筆・評価

まず、合筆登記とは、いくつかの土地をまとめて1つの土地として登記することを言います。地役権が設定されている要役地について、他の土地と合筆ができるかどうかですが、結論から言うと、合筆はできません。

所有権以外の権利がついた土地は、基本的に合筆の登記をすることができないからです。また、地役権のついた土地の評価について、地役権が設定されていることにより、土地の使い道が限定されることがありますので、だいたい評価が下がります。

分筆については、地役権の設定された要役地でも可能となります。ただ、宅建の試験においては、ここまで詳細な知識は必要ありませんので、相続や土地購入の際、マメ知識として使えたらいいですね。

要役地の合筆・分筆・評価

要役地に関するよくある質問

要役地と承役地とは何ですか?

利用することで価値が高まる土地を「要役地」、利用される土地を「承役地」と言います。

地役権について教えてください。

地役権とは、ある土地の便益を上昇させるため、他の土地を利用できる権利をいいます。ある土地を要役地、他の土地を承役地といいます。