物上代位とは？｜わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

物上代位とは？

目的物が売られたり、貸されたり、滅失したりして目的が果たせない場合に、代わりの価値のあるものが目的物となることを言います。質権、抵当権、根抵当権、先取特権等に物上代位性があります。

また、譲渡担保権者も物上代位が可能です。

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物上代位と債権者代位の違い

似た言葉で、債権者代位があります。この2つのワードの違いをみていきましょう。

まず、物上代位とは、上で説明したように抵当権などが設定されている物が目的を果たせないような場合に何か代わりになるようなものが目的物となることを言います。

一方、債権者代位とは、債務者が何か権利を持っているにも関わらずその権利を行使しない場合に、債権者が債務者の代わりにその権利を行使することを言います。物上代位では「物」が代わりとなり目的を果たし、債権者代位では「債権者」が代わりに目的を果たす点に違いがあります。

物上代位の要件事実

ここでそれぞれの関係をまとめると、千葉さん＝抵当権者、津島さん＝抵当権設定者、手越さん＝第三債務者となります。なお、津島さんは手越さんから5万円の家賃の範囲で、賃料債権を有していることになりますので手越さんは第三債務者となります。

後日、借金の返済の日になりましたが、津島さんは千葉さんにお金を返済しませんでした。この場合、千葉さんはお金を回収するために、津島さんのアパートを競売にかけることができますが、それでは手間とお金がかかってしまいます。津島さんには、手越さんからもらう賃料があるので、この賃料を借金の返済として、千葉さんがもらうことができます。

これを、物上代位といいます。では、千葉さんは何の制約もなく、いつでも賃料を回収できるのでしょうか。答えはNOです。

千葉さんが賃料を回収するためには、その払い渡しまたは引渡の前に差押をしなければなりません。理由は、自分が住んでいるアパートに抵当権が設定されており、千葉さんが物上代位性を行使し、賃料債権が千葉さんに帰属していることを知らない手越さんが、津島さんにアパート代を払うことを防ぐために差押をする必要があるからです。

差押をすれば、手越さんはアパート代を津島さんにではなく、千葉さんに払えば良いことを知ることができます。したがって、「払い渡しまたは引渡の前に差し押さえること」が物上代位の要件事実となります。

転貸賃料に物上代位できるのか？

上の例で、手越さんがさらに戸塚さんにアパートを転貸していた場合、千葉さんは、戸塚さんが支払うアパート代を回収することができるのでしょうか。

結論から言えば、転貸賃料へは物上代位することはできません。津島さんから直接アパートを借りている手越さんの賃料債権に物上代位できるところまでは予測できます。

しかしながら、関係の薄い戸塚さんの賃料債権にまで物上代位できるとなると、なにも知らない戸塚さんにはあまりにも酷なお話となります。そのため、転貸賃料には物上代位は認められないと覚えましょう。

差押が競合した場合は？

では、津島さんのアパートの賃料債権について、津島さんの一般債権者も差押をした場合には、千葉さんは物上代位することができるのでしょうか。

答えは、先に差押命令の送達をするか抵当権設定登記をした者が賃料債権からお金を得ることができます。

物上代位に関するよくある質問

抵当権の物上代位性を詳しく教えてください。

物上代位性とは、まだ借金を返していないのに、家が火事で無くなってしまったら、抵当権も消えて無くなってしまいます。

それでは、お金を貸した人は困ってしまいます。そこで、家に火災保険がついていればお金を借りた人が火災保険を受け取る権利を、貸した人が得ることができるということです。

金銭債権のような被担保債権の弁済期が到来してもお金を返さないようなときには、賃料を差押さえて弁済に充てることができるのですか？

債務不履行後の抵当不動産の収益権については、抵当権の効力が及びます。このため、賃料の支払いを求める権利に対して抵当権者は物上代位できることになります。つまり、債務不履行があったときに初めて、行使することができます。

抵当権における転貸賃料の物上代位について教えてください。

賃料に対する物上代位について、抵当権設定者が取得する賃料に対しては抵当権の効力を及ぼすことができますが、賃貸人が取得する転貸賃料についてまでは抵当権の効力を及ぼすことはできません。