区分所有法・管理者とは？｜わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

区分所有法・管理者とは

マンションの管理は管理組合によって行われますが、必要があれば（規約に別段の定めがない限り）、集会の決議によって管理者を置くことができます。

管理者の意義

1. 管理業務を行うために選任された者を言います。
   通常、理事長がこれに当たります。
2. これは、日常の管理業務を挙行する「管理人」とは異なります。
3. 置くかどうかや人数、任期に何ら制限はありません。

区分所有者以外の者でも専任することができます。理事長と同じ人である必要もありません。

管理人の趣旨

本来、マンション管理は、区分所有者全員が行うものです。しかし、実際にはそれは不可能ですし、また、区分所有者にはその意思や能力がない人もいます。

そこで、区分所有者が希望する場合には特定の者（管理者）に管理を行わせることを認めました。

管理人の専任・解任

1. 規約に別段の定めがない限り、集会の普通決議により、選任または解任できます。
2. 管理者には不正な行為その他職務を行うに適しない事情があるときには、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができます。
3. 管理者は、区分所有者以外の第三者であってもなることができます。

管理人の権限

1.保存行為

区分所有者同様、区分所有者の共有に属する共有部分、建物の敷地及び附属施設を保存する行為を単独で行うことができます。

2.集会の決議の実行

集会において決議された事項を実行する権利を有し、義務を負います。

3.規約で定めた行為の実行

規約で管理者の職務権限に属すると定められた行為を行う権利を有し、義務を負います。

4.保険金・共用部分等の損害賠償金・不当利得による返還金の請求及び受領

区分所有者を代理して、保険金等を一括して請求し受領することができます。

5.訴訟追行権

管理者は、規約又は集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために原告又は被告となって訴訟を追行する権限を有します。そして、管理者による訴訟追行の結果、その判決の効力は管理者および区分所有者全員に対して及びます。

集会の決議により個別的に授受された場合と異なり、規約の授受に基づき管理者が原告又は被告となったときは、区分所有者は当然にはその訴訟を知り得ないので、管理者は、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければなりません。なお、管理者による訴訟追行は、区分所有者の代理人として行うものではなく、区分所有者のために管理者自身の名において行います。

6.職務に関する代理権

管理者は、管理組合の執行機関であり、その職務の執行にあたり、区分所有者を代理する権限を有します。したがって、管理者が区分所有者の代理人として法律行為を行うと、その効果は区分所有者全員に帰属します。

なお、管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者には対抗することができません。

管理組合法人

管理組合は、マンションの管理をするための団体のことを言います。マンションを買うと、区分所有者はなんら手続きを経ることなく管理組合の構成員となります。

管理組合法人の要件

1. 区分所有者及び議決権の各3/4以上の賛成があること
2. 登記すること
3. 対外的に法人を代表し、対内的には法人の事務を執行する「理事」と、法人の財産状況を監査し、理事の業務執行を監視する「監事」を置かなければいけません。

区分所有者等の責任

1. 管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為について、区分所有者は、共有部分の持分の割合により、その責任を負います。
2. 所有者がその債務を履行しないうちに専有部分を譲渡した場合、その譲渡人（特定承継人）も譲渡人と同じ責任を負います。

区分所有法・管理者に関するよくある質問

事前の通知の欄の集会の招集は、会日の1週間前までにとなっていますが、管理者は、この請求を受けた日から2週間以内に、請求の日から数えて4週間以内に該当する日を会日とする招集通知を発しなければなりません。とかいてありますが、2つの違いはなんですか?

まず流れを以下説明させて頂きます。

1. 区分所有者の1/5以上当の要請で、もしくは管理者の義務にて、集会を招集します。
2. 管理者が区分所有者の1/5以上等より招集の請求を受けた場合
3. その請求を受けた日から2週間以内に、請求の日から数えて4週間以内に該当する日を会日とする、招集通知を発送しなければなりません。
4. その招集通知に記載されている集会に日程は、すくなくとも通知が届いてから1週間前という準備期間を設けてください。

会日を基準に考えますと、通知が届いてから1週間前の日程を少なくとも調整しないといけないという事になります。招集通知の発送を基準としますと、管理者が、区分所有者から集会の招集の請求を受けてから2週間以内に、請求の日から数えて4週間以内に該当する日を会日とする、招集通知を発送しなければならないという事になります。

そのため、2つの違いは、「会日は通知から少なくとも1週間前」に設定が必要、ということと、「管理者が集計の請求をうけてから、2週間以内に、請求の日から数えて4週間以内に該当する日を会日とする、招集通知を発送」という違うものを指しております。

共有物に手を加える場合において、管理行為では軽微な変更の場合、「過半数」という要件を変更したり、管理者などの決定に委ねるなど、規約で別段の定めをすることができるとされています。

なぜこのように別段の定めが可能になるのでしょうか。

共有物に手を加える場合における条文は「区分所有者」及び「議決権」の過半数となっております。

この場合、欠席者が多いと区分所有者・議決権の過半数がとれないという事態も起こり得て、マンション自体、どうにもならなくなってしまう場合がございます。

過疎地のマンションでは、所有者が所有を半分放棄している住戸が多いと、議決権行使など過半もいかないケースも考えられます。

そのため、この数を、出席者の過半数等と変更することもできるという内容が定められております。

「管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者には対抗できません。」とは例えばどのようなことですか?

たとえば、マンションの入り口のガラスが壊れたときに、管理者に対して100万円までの修理契約であれば結んでよい。

というように100万円という制限をしていたところ、管理者が修理業者と200万円の契約を結んだ場合、修理業者(第三者)が、100万円までという制限を知らなかった場合には、200万円とする契約は有効になるという意味になります。