都市計画区域とは？｜わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

都市計画区域とは

都市計画区域とは、都市計画を実施していく場所です。全く何も決まっていない状況から、街づくりをしていくにはまずどこを開発するのか決める必要があります。

その「どこ」にあたるのが「都市計画区域」です。都市計画区域は、都道府県知事や国土交通大臣が指定します。また、都市計画区域は、市町村や都道府県といった行政地域の区切りとは関係なく指定されます。

準都市計画区域とは

準都市計画区域とは、都市計画区域外で、乱開発を防止すべき場所です。準都市計画区域は、都市計画区域外なので、都市計画の範囲から外れます。しかし、都市計画区域外であっても、規制が必要な場所はあります。

例えば、高速道路のインターチェンジ周辺などは、都市計画区域外であっても無秩序な大規模開発をそのまま放置することはできないため規制が必要となります。これは、都道府県が指定します。

また、都市計画区域と準都市計画区域の指定が重複した際は以下の通りとなります。

• 準都市計画区域の全部について都市計画区域が指定されたときは、当該準都市計画区域は廃止されたものとみなされる。
• 準都市計画区域の一部について都市計画区域が指定されたときは、当該準都市計画区域と重複しない区域に変更されたものとみなされる。

都市計画区域の分類化

都市計画区域を分類化すると、3つに区分されます。

1.市街化区域

すでに市街地を形成している区域で、おおむね10年以内に、優先的かつ計画的に市街化を図るべき地域です。その区分および各区域の整備開発または保全の方針を都市計画に定めます。基本的に、市街化区域には用途地域を定めます。

2.市街化調整区域

市街化を抑制すべき地域です。その区分および各区域の整備開発または保全の方針を都市計画に定めます。

3.非線引き区域

市街化区域および市街化調整区域の区分のない区域を言います。

なお、都市計画区域については、それぞれの都道府県のHPにて公表されております。調べ方としては、知りたい都道府県・市町村の名称をインターネットで検索すると良いでしょう。

都市計画区域外と用途地域

都市計画区域外とはどこを指すかと言うと、準都市計画区域とそれ以外を言います。準都市計画区域には用途地域を定めることができますが、それ以外には定めることはできません。

用途地域との関連性は、以下のように大まかに覚えましょう。

• 市街化区域には基本的に用途地域を定める
• 市街化区域以外の都市計画区域内には定めることができる
• 準都市計画区域には用途地域を定めることができる
• 準都市計画区域以外の都市計画区域外には用途地域を定めることができない

都市計画区域に関するよくある質問

区域区分の定めのない都市計画区域内とは非線引区域の事ですか？
そもそも遊園地は動物園ではないので第二種特定工作物ではないですが、区域区分の定めのない都市計画区域内が非線引き区域であれば、3,000m²以上の土地開発は都道府県知事による許可が必要ではないでしょうか

非線引き区域の事になります。

遊園地ですが、10,000m²以上であれば、第2種特定工作物となり、それ以下であれば、開発行為にあたらない、第2種特定工作物になります。そのため、開発許可は不要となります。

問題において「Cが都市計画地域及び準都市計画区域外において山林を山林として反復継続して売却する場合Cは宅地建物取引業の免許を要しない〜」とありますが、これがもし「都市計画地域及び準都市計画区域『内』(都市計画法にいう用途地域内)であっても、山林を山林として反復継続して売却するのは免許は必要ない」という理解で合っているでしょうか？

都市計画区域及び準都市計画区域以外であっても、つまり全国どこでも、以下であれば、「宅地」に該当します。

1. 現に建物が建っている土地
2. 将来建物を建てる目的で取引される土地

地区計画を定めることができるのは、用途地域が定められている区域及び定められていない区域とありますが、単純に「都市計画区域内」において定めることができるという理解でOKでしょうか？準都市計画区域と都市計画区域外は定めることができないという理解でいいのかな？と思い質問しました。

地区計画は都市計画法12条の4第1項により都市計画区域内について定めるものとされております。