2013年(平成25年)宅建の「過去問」‐第11問(権利関係)

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平成25年

権利関係 > 賃貸借契約 > 借地借家法 > 借家の場合

難易度
解答時間
2
Q11

Aは、A所有の甲建物につき、Bとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借契約を締結し、Bは甲建物をさらにCに賃貸(転貸)した。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

BがAに無断で甲建物をCに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、AはAB間の賃貸借契約を解除することができる。
Bの債務不履行を理由にAが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸していたときには、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
AB間の賃貸借契約が期間満了で終了する場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸しているときには、BのCに対する解約の申入れについて正当な事由がない限り、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
AB間の賃貸借契約に賃料の改定について特約がある場合には、経済事情の変動によってBのAに対する賃料が不相当となっても、BはAに対して借地借家法第32条第1項に基づく賃料の減額請求をすることはできない。
選択肢 1 × 誤り
解説
賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用または収益をなさしめた場合でも、賃貸人に対する背信的行為にあたらない特段の事情がある場合は、賃貸人は契約を解除することはできません(最判昭28.9.25)。
選択肢 2 × 誤り
解説
賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除された場合には、転借人は転借権を賃貸人に対抗できず、転貸借は、原則として、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求したときに、転貸人の転借人に対する債務不履行により、終了します(最判昭36.12.21)。よって、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができます。
選択肢 3 × 誤り
解説
賃貸借契約が期間満了で終了する場合、賃貸人は転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を転借人に対抗することができません(借地借家法第34条第1項)。そして、この通知をしたときは、転貸借契約は、通知がなされた日から6カ月経過することで終了します(同法第34条第2項)。よって、BのCに対する解約の申し入れについて正当な事由がない限り、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない、という記述は誤りです。
選択肢 4 ○ 正しい
解説
定期建物賃貸借契約において、当事者には、原則として、賃料増減請求権があります(同法第32条第1項)。ただし、賃料増額請求をしない特約や、賃料減額請求をしない特約も有効です(同法第38条第7項)。よって、本肢の「賃料の減額請求をすることはできない」という特約も有効ですので、BはAに対して賃料の減額請求をすることはできません。
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