2013年(平成25年)宅建の「過去問」‐第38問(宅建業法)

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平成25年

宅建業法 > 業務に対する規制 > 契約の成立 > 損害賠償額の予定等の制限

難易度
解答時間
1.5
Q38

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

A社は、Bとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵かしについてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。
A社は、Bとの間における新築分譲マンションの売買契約(代金3,500万円)の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。
A社は、Bとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約を定めた。この特約は有効である。
一つ
二つ
三つ
なし
選択肢 誤り
解説
瑕疵担保の責任期間を、引渡の日から2 年以上とすることはできますが、瑕疵の内容について、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵に限定することは、民法の規定より買主に不利な特約ですので、このような特約を定めることはできません(宅建業法第40条第1項、第2項)。
選択肢 正しい
解説
損害賠償額の予定と違約金は合算して、代金額の2/10を超える特約をすることはできません。本肢の700万円は、代金3,500万円の2/10以内ですので、このような特約を定めることができます(同法第38 条)。
選択肢 誤り
解説
宅建業者が自ら売主として、宅建業者でない買主との取引において、手付が交付された場合には、相手方が履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、売主はその倍額を返すことで、契約の解除をすることができます。よって、買主は手付を放棄するだけで契約を解除することができるところ、中間金も放棄しなければ契約を解除することができないとする特約は無効です(同法第39条第2項)。
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