2014年(平成26年)宅建の「過去問」‐第12問(権利関係)

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平成26年

権利関係 > 賃貸借契約 > 借地借家法 > 借家の場合

難易度
解答時間
1.5
Q12

借地借家法第38条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。
定期建物賃貸借契約を締結するときは、期間を1年未満としても、期間の定めがない建物の賃貸借契約とはみなされない。
定期建物賃貸借契約を締結するには、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを、当該契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。
定期建物賃貸借契約を締結しようとする場合、賃貸人が、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。

ヒント

 定期建物賃貸借契約は、契約の更新がなく、契約締結にあたっては公正証書による等書面をもって行うことが求められるなど、その方式の特異性から、通常の建物賃貸借契約に比して制約が多くなっています。契約期間、契約締結方法、解約に関する事項等の違いを通常の契約方式と比較して整理することがポイントです。
選択肢 1 × 正しい
解説
期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができます(借地借家法第38条第1項)。

ワンポイントアドバイス

 契約期間を確定的に定めるため契約の更新がないこと、中途解約を含めた契約の終了に関する事項等を含め、事前に書面を交付して借主に説明したうえで、公正証書等の書面をもって契約を締結することが求められます。
関連する条文
借地借家法第38条(定期建物賃貸借)
第1項 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第29条第1項の規定を適用しない。
第2項 ~第7項 -略-

借地借家法第30条(強行規定)
 この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
同法 第29条(建物賃貸借の範囲)
第1項 期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。
第2項 -略-
選択肢 2 × 正しい
解説
通常の建物賃貸借においては、契約の期間を1年未満と定めた場合、期間の定めのない賃貸借とみなされます(同法第29条第1項)。しかし、定期建物賃貸借契約には、この規定は、適用されません(同法第38条第1項)。よって、1年未満の契約期間を設定した場合には、その定めた期間が契約期間となります。

ワンポイントアドバイス

公正証書による等書面によって契約するときに限り、第30条の強行規定の例外として認められます。
関連する条文
借地借家法第38条(定期建物賃貸借)
第1項 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第29条第1項の規定を適用しない。
第2項 ~第7項 -略-
選択肢 3 ○ 誤り
解説
定期建物賃貸借契約を締結するには、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません(同法第38条第2項)。よって、契約書とは別の書面でなければなりません。

ワンポイントアドバイス

借地借家法第38条第2項の条文及び判例により、契約書とは別個の書面を交付しなければなりません。「本条二項所定の書面は、賃借人が、定期建物賃貸借には契約の更新がなく、期間の満了により終了すると認識してしたとしても、契約書とは別個独立のものであることを要する。」(最判平24・9・13)
関連する条文
借地借家法第38条(定期建物賃貸借)
第2項 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
選択肢 4 × 正しい
解説
定期建物賃貸借契約を締結するには、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません。もし、建物の賃貸人が説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効となります(同法第38条第3項)。
関連する条文
借地借家法第38条(定期建物賃貸借)
第3項 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
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