2014年(平成26年)宅建の「過去問」‐第31問(宅建業法)

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平成26年

宅建業法 > 業務に対する規制 > 契約の成立 > 瑕疵担保責任についての特約の制限

難易度
解答時間
1.5
Q31

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

Aが瑕疵かし担保責任を負う期間を売買契約に係る宅地の引渡しの日から3年間とする特約は、無効である。
Aは、Bに売却予定の宅地の一部に甲市所有の旧道路敷が含まれていることが判明したため、甲市に払下げを申請中である。この場合、Aは、重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し、その旨をBに説明すれば、売買契約を締結することができる。
「手付放棄による契約の解除は、契約締結後30日以内に限る」旨の特約を定めた場合、契約締結後30日を経過したときは、Aが契約の履行に着手していなかったとしても、Bは、手付を放棄して契約の解除をすることができない。
一つ
二つ
三つ
なし

ヒント

8種規制について
選択肢 誤り
解説
宅建業者は、自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、瑕疵担保責任の期間を引渡の日から2 年以上とする特約を結ぶことができます(宅建業法第40条第1項)。よって、本肢の引渡の日から3年間とする特約は、有効です。
自ら売主となる宅地または建物の売買契約における、瑕疵担保責任の期間の特約

ワンポイントアドバイス

 瑕疵担保責任については、民法の原則よりも買主に不利な特約は無効とされます(ただし、引き渡しから2年以上となる特約を除く)。民法566条によれば、瑕疵担保責任による責任追及は、買主が事実を知った時から1年以内にする必要があるとされていますので、2年以上というのが妥当かどうかは測りかねますが、然るべき猶予を持たせたということでしょう。
関連する条文
宅地建物取引業法第40条(担保責任についての特約の制限)
第1項 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法第566条に規定する期間についてその目的物の引き渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
第2項 前項の規定に反する特約は無効とする。
選択肢 誤り
解説
宅建業者は、自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、自己の所有に属しない物件について、原則として売買契約を結ぶことができません(同法第33条の2)。但し例外として、物件の所有者と、物件を取得する契約を締結していれば自己の所有に属しない物件について、売買契約を結ぶことができます。本肢の場合、甲市に払下げを申請中で、重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し、その旨を説明していたとしても、売買契約を結ぶことはできません。
自己の所有に属しない物件の売買契約

ワンポイントアドバイス

 自己所有に属さない物件の売買契約の締結は制限されますが、「将来自己所有となることが確実な他人物の売買、及び、手付金等の保全措置を講じた未完成物件の売買」については、例外とされています。また、将来自己所有となることが確実な例として、「物件の所有者と、物件を取得する契約を締結」することがあげられますが、これには「停止条件付売買予約契約」は含まれませんので注意が必要です。
関連する条文
宅地建物取引業法第33条の2(自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限)
宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む)を締結してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
第1号 宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。)を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令・内閣府令で定めるとき。
第2号 当該宅地又は建物の売買が第41条第1項に規定する売買に該当する場合で当該売買に関して同行第1号又は第2号に掲げる措置が講じられているとき。・・・(手付金等の保全です)。
選択肢 誤り
解説
手付解除について、宅建業法は、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、宅建業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる」と定めています(同法第39条第2項)。そして、これより買主に不利な特約は、無効になります(同法第39条第3項)。本肢の「手付放棄による契約の解除は、契約締結後30日以内に限る」という特約は、宅建業者の履行の着手の有無に関わらず、手付放棄による契約の解除を、契約締結後30日以内に限るという買主にとって不利な特約になります。よって、この特約は無効になり、Bは、Aが履行に着手する前であれば、手付を放棄して契約を解除することができます。
手付解除

ワンポイントアドバイス

手付の額の制限等についての記述ですが、法律に基づいて整理するとつぎのとおりとなります。
①宅建業者は代金額の10分の2を超える額の手付を受領することができない(10分の2を超える部分については無効という意味です)。
②その手付がいかなる性質のものであっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、宅建業者(売主)はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
③②に反する特約で買主に不利な特約は無効となります。
関連する条文
宅地建物取引業法第39条(手付の額の制限等)
第1項 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない。
第2項 宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約に締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
第3項 前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは無効とする。
※掲載している問題および解説は、必ずしも最新の法改正に対応したものではありません。直近の試験に向けて法改正に対応している問題および解説については、フォーサイトの過去問講座(有料)にてご提供しております。

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