2014年(平成26年)宅建の「過去問」‐第33問(宅建業法)

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平成26年

宅建業法 > 業務に対する規制 > 契約の成立 > 手付の額の制限等

難易度
解答時間
1.5
Q33

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売買する契約をした場合において、宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、同法に違反するものはどれか。

Aは、宅地建物取引業者であるBと契約を締結し、保全措置を講じずに、Bから手付金として1,000万円を受領した。
Aは、宅地建物取引業者でないCと契約を締結し、保全措置を講じた上でCから1,000万円の手付金を受領した。
Aは、宅地建物取引業者でないDと契約を締結し、保全措置を講じることなくDから手付金100万円を受領した後、500万円の保全措置を講じた上で中間金500万円を受領した。
Aは、宅地建物取引業者でないEと契約を締結し、Eから手付金100万円と中間金500万円を受領したが、既に当該建物についてAからEへの所有権移転の登記を完了していたため、保全措置を講じなかった。

ヒント

8種規制のうちの「手付金の保全」に関する問題です。
設問が8種規制の項目とわかれば、次に8種規制が適用されるのはどんな場合かを特定すればいいわけです。8種規制の項目と適用される場合を覚えておきましょう。
8種規制が適用される場合
選択肢 1 × 違反しない
解説
手付の額の制限や手付金等の保全措置に関する規定は、宅建業者間の取引には適用されませんので、保全措置を講じずに、手付金として1,000万円を受領することができます(宅建業法第41条、第78条第2項)。

ワンポイントアドバイス

手付の額や保全措置に関する規定は、いわゆる8種規制です。8種規制は宅建業者間の取引では適用されません。
関連する条文
宅地建物取引業法第78条(適用の除外)
第1項 -略-
第2項 第33条の2及び37条の2から第43条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。


-参考-
法第33条の2・・・自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限)
〃 37条の2・・・事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等
第38条・・・損害賠償額の予定等の制限
第39条・・・手付の額の制限等
第40条・・・担保責任についての特約の制限
第41条・・・手付金等の保全
第42条・・・宅地又は建物の割賦販売の契約の解除等の制限
第43条・・・所有権留保等の禁止
選択肢 2 × 違反しない
解説
手付の額について、手付金1,000万円は代金5,000万円の10分の2以下ですので、手付の額の制限に違反しません(同法第39条第1項)。また、未完成物件の場合、代金の5%または1,000万円を超える手付金等を受領する場合には、保全措置を講じなければなりません。本肢では、保全措置を講じた上で1,000万円の手付金を受領していますので、手付金等の保全措置の規定にも違反しません(同法第41条第1項)。

ワンポイントアドバイス

 本肢は、8種規制が適用される取引です。宅建業者たるAは100分の2を超える額の手付金は受け取ることはできません。また、手付金は代金の5%を超えていますが、保全措置を講じているのでセーフです。
関連する条文
宅地建物取引業法第39条(手付の額の制限等)
第1項 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない。

同法 第41条(手付金等の保全)
第1項 ・・・略・・・保全しなければ受領してはならない旨の規定のほか、具体的な保全手段が記載されています。銀行による保証、保険事業者による保証、指定保管機関による保管。
選択肢 3 ○ 違反する
解説
手付金100万円を受領する段階では、代金の5%以下であり1,000万円以下ですので保全措置を講じる必要はありませんが、中間金500万円を受領するときにはすでに受領している手付金100万円と中間金500万円の合計600万円について保全措置を講じなければ、中間金500万円を受領することはできません(同法第41 条第1項)。

ワンポイントアドバイス

手付金、中間金ともに名称は違うものの、代金に充当される金銭であることは間違いありません。そして、これらは「手付金等」として8種規制の対象となります。
関連する条文
宅地建物取引業法第41条(手付金等の保全)
第1項 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等(代金の全部または一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもって授受される金銭で代金に充当されるものであって、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。)を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権移転の登記をしたとき、又は・・・・(中略)・・・であるときは、この限りでない。
第2項 以下、略。
選択肢 4 × 違反しない
解説
宅地や建物について、買主への所有権移転の登記を完了したときは、手付金等の保全措置を講じる必要はありません(同法第41条第1項)。

ワンポイントアドバイス

次の場合には保全措置をとる必要はない
(1)物件に買主について登記した時
(2)受領した手付金等が1,000万円以下で、かつ
    a. 未完成物件では代金の100分の5以下  
    b. 完成物件では代金の10分の1以下   
の場合
関連する条文
宅地建物取引業法第41条(手付金等の保全)
第3項 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等(代金の全部または一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもって授受される金銭で代金に充当されるものであって、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。)を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権移転の登記をしたとき、又は・・・・(中略)・・・であるときは、この限りでない。
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