2014年(平成26年)宅建の「過去問」‐第7問(権利関係)

受講前のお問い合わせはこちら
0120-966-883
受付時間 11:00〜19:00(日曜・祝日・年末年始を除く)
平成26年度 問題一覧へ
平成26年

権利関係 > 賃貸借契約 > 民法上の賃貸借契約

難易度
解答時間
1
Q7

賃貸人Aから賃借人Bが借りたA所有の甲土地の上に、Bが乙建物を所有する場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Bは、自己名義で乙建物の保存登記をしているものとする。

BがAに無断で乙建物をCに月額10万円の賃料で貸した場合、Aは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することができる。
Cが甲土地を不法占拠してBの土地利用を妨害している場合、Bは、Aの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使してCの妨害の排除を求めることができるほか、自己の有する甲土地の賃借権に基づいてCの妨害の排除を求めることができる。
BがAの承諾を得て甲土地を月額15万円の賃料でCに転貸した場合、AB間の賃貸借契約がBの債務不履行で解除されても、AはCに解除を対抗することができない。
AB間で賃料の支払時期について特約がない場合、Bは、当月末日までに、翌月分の賃料を支払わなければならない。

ヒント

賃貸借契約において、賃貸人の権利義務、賃借人の権利義務さらには転借人の権利義務といったようにそれぞれの立場や場面において考慮しなければならないことがたくさんあります。解答の際には必ず図示をする習慣をつけるようにしてください。
借地上に自身が所有する建物が建っている場合
選択肢 1 × 誤り
解説
借地上の建物を第三者に賃貸しても、借地を無断転貸したとはいえません(民法第612条、大判昭8.12.11)。よって、Aは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することはできません。
借地上の建物を賃貸する場合

ワンポイントアドバイス

借地上の建物を第三者に賃貸したとしても、法律上は、その土地を使用しているのはあくまでも建物の所有者であることに注目すると、判例の趣旨が理解できます。
関連する条文
民法第612条(賃借権の譲渡及び転貸の制限)
賃借人は、賃貸借承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
選択肢 2 ○ 正しい
解説
Cが甲土地を不法占拠してBの土地利用を妨害している場合、Bは、Aの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使してCの妨害の排除を求めることができます(大判昭4.12.16)。また、Bは自己名義で借地上の乙建物の保存登記をしていますので、対抗力のある賃借人となり、自己の有する甲土地の賃借権に基づいてCの妨害の排除を求めることができます(最判昭28.12.18)。
Aの土地所有権に基づく妨害排除請求権の代位行使

ワンポイントアドバイス

賃借人Bには、本来、不法占拠者Cに対して、土地所有者の持つ妨害排除請求権を直接行使する権利はないが、判例は賃借人による妨害排除請求権の代位行使を認めているという点に注目です。
選択肢 3 × 誤り
解説
賃貸人が、賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除した場合には、賃貸人は、転借人に対してこの解除を対抗することができます(最判平9.2.25)。
債務不履行による賃貸借契約の解除

ワンポイントアドバイス

賃借人Bの債務不履行で原賃貸借契約が解除され終了したときは、転借人Cは転借権を賃貸人Aに対抗できません。したがって、AはCに解除を対抗できるということです。ちなみに、賃貸人Aと賃借人Bが合意して契約を解除したときは、基本的には転借人Cは保護されますので、債務不履行である点がポイントです。
選択肢 4 × 誤り
解説
賃料は、動産、建物および宅地については特約がない限り、毎月末に、当月分を支払います(民法第614条)。

ワンポイントアドバイス

後払いが原則です。
関連する条文
民法第614条(賃料の支払時期)
賃料は、動産、建物及び宅地については毎月末に、その他の土地については毎年末に、支払わなければならない。ただし、収穫の季節があるものについては、その季節の後に遅滞なく支払わなければならない。
※掲載している問題および解説は、必ずしも最新の法改正に対応したものではありません。直近の試験に向けて法改正に対応している問題および解説については、フォーサイトの過去問講座(有料)にてご提供しております。

過去問TOPへ戻る