2015年(平成27年)宅建の「過去問」‐第11問(権利関係)

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平成27年

権利関係 > 賃貸借契約 > 借地借家法 > 借家の場合

難易度
解答時間
2
Q11

AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

AがBに対し、賃貸借契約の期間満了の6か月前までに更新しない旨の通知をしなかったときは、AとBは、期間3年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。
賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、AがBに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から3か月後に賃貸借契約は終了する。
Cが、AB間の賃貸借契約締結前に、Aと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、AがBに甲建物を引き渡しても、Cは、甲建物の賃借権をBに対抗することができる。
AB間の賃貸借契約がBの賃料不払を理由として解除された場合、BはAに対して、Aの同意を得てBが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。

ヒント

借地借家法は民法の賃貸借契約の規定の特別法に当たります。宅建試験においては、毎年必ず出題される分野です。ほとんど条文の知識を問う問題が出題されているのに加え、同じような部分を問う問題となっています。特に借地借家法10条、31条に関しては頻出です。
甲建物の賃貸借契約
選択肢 1 × 誤り
解説
建物の賃貸借について期間の定めがある場合、当事者が期間の満了の1年前から6か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。但し、契約期間は、定めがないものとされます(借地借家法第26条第1項)。よって、本肢の場合は、期間の定めがなく、賃料月額10万円となります。
期間の定めがある場合の更新

ワンポイントアドバイス

民法上の賃貸借契約は、更新されることは共通しますが、条件も同一条件であるとされます。それに対して、借地借家法は条件は同一であるとしても、契約期間の定めがないものとして長期の賃貸借契約更新することができます。
関連する条文
(借地借家法第26条第1項)
第二十六条 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
選択肢 2 × 誤り
解説
期間の定めのない建物賃貸借において、賃貸人が解約の申し入れをした場合、契約は申し入れの日から6か月を経過したときに終了します(同法第27条第1項)。3カ月ではありません。

ワンポイントアドバイス

建物の賃貸借の契約期間の更新については、民法上3か月前に解約の申し入れをすることとされています(民法第617条第1項第2号)。それに対して借地借家法上は6か月となっています。これの違いは賃借人の保護のために長期間の申し入れ期間を設けたことにあります。
関連する条文
(借地借家法第27条第1項)
第二十七条 建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
選択肢 3 × 誤り
解説
建物の賃借権は、その登記がなくても、建物の引渡があったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生じます(同法第31条第1項)。よって、Cが、AB間の賃貸借契約締結前に、Aと甲建物の賃貸借契約を締結していても、Bが引渡を受けていると、Cは賃借権をBに対抗することができません。
賃借権の対抗

ワンポイントアドバイス

建物の賃貸借契約において、民法では登記が対抗要件とされています。しかし、登記は多額の費用を要する場合が多く、商業用建物等には向いていますが住居用にはその制度は不向きです。したがって、借地借家法上は、建物の引き渡し(判例では鍵の引き渡しでよいとされています)によって、登記と同様の効果を生じさせることとしています。
関連する条文
(借地借家法第31条第1項)
第三十一条 建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
選択肢 4 ○ 正しい
解説
賃借人が、賃貸人の同意を得て建物に付加した造作は、期間満了や解約の申し入れによって賃貸借が終了するときに、賃貸人に対し、時価での買取りを請求できます(同法第33条第2項)。但し、この規定は、賃借人の債務不履行や背信行為のために賃貸借が解除されたような場合には、適用されません(最判昭31.4.6)。

ワンポイントアドバイス

造作物とは、建物の使用のために、または建物の利用上その価値を高めるために付属させる動産のことを指します。しかし、建物と一体になってしまうなど、外して回収するのが困難な場合もあり得ます。その場合には建物の賃貸人にその動産を売却することで、賃借人は回収せずに済みます。
関連する条文
(民法第33条第2項)
第三十三条 2 前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。
※掲載している問題および解説は、必ずしも最新の法改正に対応したものではありません。直近の試験に向けて法改正に対応している問題および解説については、フォーサイトの過去問講座(有料)にてご提供しております。

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