2015年(平成27年)宅建の「過去問」‐第12問(権利関係)

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平成27年

権利関係 > 賃貸借契約 > 借地借家法 > 借家の場合

難易度
解答時間
2
Q12

賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間5年として借地借家法第38条に定める定期借家契約(以下「定期借家契約」という。)を締結する場合と、期間5年として定期借家契約ではない借家契約(以下「普通借家契約」という。)を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。

賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。

ヒント

借地借家法の条文知識を問う問題です。定期借家契約と普通借家契約の違いに触れる問題となっています。定期借家契約は、借地借家法第38条に定められている制度です。賃貸借契約は更新されるのが原則となりますが、定期借家契約は規定年月を過ぎれば契約は更新されず終了します。しかしながら、ほとんどの規定は両契約において共通です。
定期借家と普通借家での更新有無原則の違い
選択肢 1 ○ 正しい
解説
建物の賃借権は、その登記がなくても、建物の引渡があったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生じます(借地借家法第31条第1項)。そして、この規定に反する特約で、建物の賃借人または転借人に不利なものは無効になります(同法第37条)。よって、本肢のような特約は無効となり、定期借家契約でも普通借家契約でも無効になります。

ワンポイントアドバイス

借地借家法は、民法よりも借家人を保護する規定であるということは、先ほど触れました。特に、借家人を保護する必要がある場面は第三者からの権利侵害があって、借家人が追い出される場面です。したがって、対抗力を備えた借家権を有することが求められますので、対抗力を奪うような特約は無効となります。
関連する条文
(借地借家法第31条第1項)
第三十一条 建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。

(借地借家法第37条)
第三十七条 第三十一条、第三十四条及び第三十五条の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。
選択肢 2 × 誤り
解説
定期借家契約においても、普通借家契約においても、賃料を増額しない旨の特約は、有効です(同法第32条第1項、第38 条第7項)。

ワンポイントアドバイス

賃料を増額しない特約は、契約自由の原則から排除されていません。したがって、増額しない旨の特約は可能となります。また、定期借家契約は2年ほどの建物の賃貸で用いることが多い契約ですから、賃料の相場が大きく変動することは稀です。
関連する条文
(借地借家法第32条第1項)
第三十二条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

(借地借家法第38条第7項)
第三十八条 7 第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
選択肢 3 × 誤り
解説
定期借家契約においても、普通借家契約においても、造作買取請求権を排除する特約は、有効です(同法第33条第1項、第37条、第38条)。

ワンポイントアドバイス

先ほどの趣旨からすれば、短い期間で使用収益される定期賃貸借契約においては、高価な造作物が備え付けられることは稀です。したがって、賃貸借契約終了時の円滑な手続きのために造作買取請求権を排除することが実務上、通常に行われています。
関連する条文
(借地借家法第33条第1項)
第三十三条 建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。

(借地借家法第37条)
第三十七条 第三十一条、第三十四条及び第三十五条の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。

(借地借家法第38条)
第三十八条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
選択肢 4 × 誤り
解説
定期借家契約において、居住の用に供する建物の賃貸借(床面積が200m2未満の建物に係るものに限る)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申し入れをすることができます(同法第38条第5項)。この規定より賃借人に不利な特約は無効となります。また普通借家契約において、当事者がその期間内に解約する権利を留保していないときは(民法第618条)、賃貸人も賃借人も中途解約することはできません。そもそも中途解約できませんが、そのことを特約で定めたとすれば、その特約は有効となります。

ワンポイントアドバイス

特約とは、当事者の合意に先立って効果を発揮するものです。契約自由の原則から、当事者の合意を尊重する趣旨です。したがって、民法上は強行規定のない限り特約が優先されます。強行規定とは、特約等で排除することのできない規定を指します。借地借家法37条は強行規定を定めた規定です。
関連する条文
(借地借家法第38条第5項)
第三十八条
5 第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。

(民法618条)
第六百十八条 当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。
※掲載している問題および解説は、必ずしも最新の法改正に対応したものではありません。直近の試験に向けて法改正に対応している問題および解説については、フォーサイトの過去問講座(有料)にてご提供しております。

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