2015年(平成27年)宅建の「過去問」‐第28問(宅建業法)

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平成27年

宅建業法 > 業務に対する規制 > 営業活動の開始 > 物件の用意(宅地・建物の仕入れ)

難易度
解答時間
1
Q28

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

Aは、Bが所有する甲宅地の売却に係る媒介の依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した。このとき、Aは、法第34条の2第1項に規定する書面に記名押印し、Bに交付のうえ、宅地建物取引士をしてその内容を説明させなければならない。
Aは、Cが所有する乙アパートの売却に係る媒介の依頼を受け、Cと専任媒介契約を締結した。このとき、Aは、乙アパートの所在、規模、形質、売買すべき価額、依頼者の氏名、都市計画法その他の法令に基づく制限で主要なものを指定流通機構に登録しなければならない。
Aは、Dが所有する丙宅地の貸借に係る媒介の依頼を受け、Dと専任媒介契約を締結した。このとき、Aは、Dに法第34条の2第1項に規定する書面を交付しなければならない。

一つ

二つ

三つ

なし

ヒント

業務に関する問題です。特に業務は媒介業務の際に指定流通機構に対して何を登録するのか、媒介契約にはどのような種類がありどのような義務が生ずるのか、宅建取引士はどのような事項を説明すればよいかなどが中心として問われています。それぞれ、根本的にどのようなシステムであるかがわかっていると、選択肢を絞ることができます。
選択肢 誤り
解説
宅建業者は、媒介契約を締結したときは、書面を作成し記名押印して依頼者に交付しなければなりませんが、その内容を宅建取引士に説明させる必要はありません(宅建業法第34条の2第1項)。
土地売買の専任媒介契約

ワンポイントアドバイス

宅建取引士が行う業務は、重要事項の説明です。これは、そのほかの資格では代用できません。重要事項として定められているのは、以下に頻出の部分に関しては列挙しておきます。

①当該宅地又は建物の上に存する登記された権利
②登記名義人の氏名
③(建物の貸借の契約以外のものであるときは、)私道に関する負担に関する事項
④飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況
⑤都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限
⑥当該建物が建物の区分所有等に関する法律に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項
⑦契約関連
ⅰ代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及びその目的
ⅱ契約の解除に関する事項
ⅲ損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
ⅳ手付金等を受領しようとする場合における保全措置の概要
関連する条文
(宅建業法第34条の2第1項)
第三十四条の二 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
選択肢 誤り
解説
専任媒介契約を締結した場合に、指定流通機構に登録しなければならない事項に、依頼者の氏名は入っていません(同法第34条の2第5項)。
専任媒介契約と指定流通機構への登録

ワンポイントアドバイス

指定流通機構に登録しなければならないのは、主に宅地又は建物の、所在、規模、形質、売買すべき価額という不動産の情報です。所有者などの情報は登録しません。なお、指定流通機構(レインズ)は全国の売り出し中の物件を全国の不動産業者が確認できるようにするシステムです。
関連する条文
(同法第34条の2第5項)
5 宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者(以下「指定流通機構」という。)に登録しなければならない。
選択肢 誤り
解説
貸借の媒介契約を締結した場合には、媒介契約書面を交付する必要はありません(同法第34条の2第1項)。
専任媒介契約

ワンポイントアドバイス

媒介契約を締結した場合には、宅地建物取引業者は、目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあったときは、その旨を依頼者に報告しなければなりません。また、通常の専任媒介契約である場合には、業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければなりません。例外的に、媒介業者のみと取引できるという特約を当事者で定めている場合には、1週間に1回以上報告義務が生じます。
関連する条文
(同法第34条の2第1項)
第三十四条の二 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
一 当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
二 当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額
三 当該宅地又は建物について、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することの許否及びこれを許す場合の他の宅地建物取引業者を明示する義務の存否に関する事項
四 当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査(建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として国土交通省令で定めるもの(第三十七条第一項第二号の二において「建物の構造耐力上主要な部分等」という。)の状況の調査であつて、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者が実施するものをいう。第三十五条第一項第六号の二イにおいて同じ。)を実施する者のあつせんに関する事項
五 媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
六 当該宅地又は建物の第五項に規定する指定流通機構への登録に関する事項
七 報酬に関する事項
八 その他国土交通省令・内閣府令で定める事項
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