2015年(平成27年)宅建の「過去問」‐第30問(宅建業法)

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平成27年

宅建業法 > 業務に対する規制 > 営業活動の開始 > 物件の用意(宅地・建物の仕入れ)

難易度
解答時間
1.5
Q30

宅地建物取引業者Aは、Bが所有する宅地の売却を依頼され、専任媒介契約を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。

Aは、Bが宅地建物取引業者であったので、宅地建物取引業法第34条の2第1項に規定する書面を作成しなかった。
Aは、Bの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。
Aは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた。
Aは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。

一つ

二つ

三つ

四つ

ヒント

業務に関する問題です。本問は特に専任媒介業務に関しての出題となっています。媒介業務は不動産会社が間に入って取引を行うことで、レインズなどの使用により個人の出品よりも安心・迅速に取引が可能となる点で用いられる方式です。媒介業務は、①一般媒介契約、②専任媒介契約、③専属専任媒介契約の3種類が存在しています。
専任媒介契約
選択肢 違反する
解説
媒介契約に関する規定は、業者間取引でも適用されますので、依頼者が宅建業者であっても、媒介契約書面を作成しなければなりません(宅建業法第34条の2第1項)。

ワンポイントアドバイス

媒介契約書面の内容は、
①当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示or当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
②宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額
③依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて媒介又は代理を依頼することの許否
④当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査の状況の調査
⑤媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
⑥当該宅地又は建物の指定流通機構(レインズ)への登録に関する事項
⑦報酬に関する事項
となります。主に、媒介契約の性質に関する事項と、契約の報酬・解約の事項、不動産に関する事項が中心となっています。
関連する条文
(宅建業法第34条の2第1項 )
第三十四条の二 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
一 当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
二 当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額
三 当該宅地又は建物について、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することの許否及びこれを許す場合の他の宅地建物取引業者を明示する義務の存否に関する事項
四 当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査(建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として国土交通省令で定めるもの(第三十七条第一項第二号の二において「建物の構造耐力上主要な部分等」という。)の状況の調査であつて、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者が実施するものをいう。第三十五条第一項第六号の二イにおいて同じ。)を実施する者のあつせんに関する事項
五 媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
六 当該宅地又は建物の第五項に規定する指定流通機構への登録に関する事項
七 報酬に関する事項
八 その他国土交通省令・内閣府令で定める事項
選択肢 違反する
解説
専任媒介契約を締結した場合、たとえ依頼者が登録しないことを要望しても、宅建業者は指定流通機構に登録しなければなりません(同法第34条の2第5項)。なお、指定流通機構に登録しない旨の特約は無効です。

ワンポイントアドバイス

条文上、「登録しなければならない」とされているため、強行法規の扱いを受けます。したがって、これに反する特約は効力を有しません。民法の分野での出題の基本となっている分野ですが、各々の分野においても強行法規は存在しています。
関連する条文
(宅建業法第34条の2第1項 )
第三十四条の二 
5 宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者(以下「指定流通機構」という。)に登録しなければならない。
選択肢 違反する
解説
専任媒介契約を締結した場合、媒介契約締結日から7 日以内に指定流通機構に登録しなければなりません(同法第34条の2第5項)。

ワンポイントアドバイス

指定流通機構(レインズ)への登録が行われてはじめて、不動産が市場に出回る状態になります。仮に、レインズへの登録が遅れれば、専任媒介契約によってほかの不動産会社に対して媒介契約を持ちかけることができない不動産の所有者にとっては、それだけ契約締結が遅れることとなってしまいます。したがって、レインズに登録するまでの日数についても厳密に定められています。
関連する条文
(宅建業法第34条の2第1項 )
第三十四条の二 
5 宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者(以下「指定流通機構」という。)に登録しなければならない。
選択肢 違反しない
解説
専任媒介契約を締結した場合、業務の処理状況を2 週間に1 回以上、依頼者に報告しなければなりません。本肢の報告日を毎週金曜日とする旨の特約は、これを満たすことになります(同法第34条の2第8項)。

ワンポイントアドバイス

専任媒介契約は、一般媒介契約と異なって、不動産の所有者は他の不動産会社と媒介契約を結ぶことができなくなります。したがって、専任媒介契約の場合にはそれだけ所有者に対して真摯に向き合うべきです。そのような観点から、法は不動産会社に対しては所有者に報告義務を厳格に課すこととしているのです。
関連する条文
(宅建業法第34条の2第8項 )
第三十四条の二 
8 媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあつたときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。
※掲載している問題および解説は、必ずしも最新の法改正に対応したものではありません。直近の試験に向けて法改正に対応している問題および解説については、フォーサイトの過去問講座(有料)にてご提供しております。

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