2015年(平成27年)宅建の「過去問」‐第31問(宅建業法)

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平成27年

宅建業法 > 業務に対する規制 > 取引交渉 > 物件の案内・説明1(重要事項の説明)

難易度
解答時間
1.5
Q31

宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を行う場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。なお、借主は宅地建物取引業者ではないものとする。

宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第62条第1項に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。

一つ

二つ

三つ

なし

ヒント

重要事項説明に関する問題です。説明義務がある内容について問われています。説明義務が生じる内容は、売買の場合と賃貸の場合で異なっています。従って、賃貸借契約の媒介契約を締結する場合には、売買契約で求められる説明内容につき何が不要であるかを学習しておくと正答を導きやすいです。しかし、難易度が高い部分でもありますから、過去に出題されている部分を中心に学習すれば足ります。
選択肢 違反する
解説
宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、道路斜線制限があるときは、その概要を説明しなければなりません(宅建業法第35条第1項第2号)。

ワンポイントアドバイス

都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあるということは、「都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限」に抵触しています。もともと、賃貸借する場合でも、建物の所有者との間での合意があれば増改築を建物に施すことができます。しかし、都市計画法の制限がある場合にはその増改築が制限されている場合があります。例えば、2階建ての建物に3階の部分を増設する場合などは、制限を受ける場合があります。これは、賃貸人にとって使用用途の制限を受ける面で不利益となることから、事前に説明が求められます。
関連する条文
(同法第35条第1項第2号)
第三十五条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。
二 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別(当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。以下この条において同じ。)に応じて政令で定めるものに関する事項の概要
選択肢 違反する
解説
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく建物の使用および収益を目的とする権利の設定または移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときは、その概要を説明しなければなりません(同法第35条第1 項第2号)。

ワンポイントアドバイス

新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく制限は「その他の法令に基づく制限」に当たります。この場合に、当該制限に当たると、賃貸借の目的が商店を経営する為であるような場合には、その経営が困難になる可能性があります。そもそも、承認というのは、届出と異なってただ申請をすればよいだけではなく、一定の要件の下で承認基準に合致しているかの判断を行政が行う場合を言います。したがって、申請者には相応の負担が生じることとなります。
関連する条文
(同法第35条第1項第2号)
第三十五条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。
二 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別(当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。以下この条において同じ。)に応じて政令で定めるものに関する事項の概要
選択肢 違反しない
解説
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建物の構造に係る制限があるときでも、その概要を説明する必要はありません(同法第35条第1項第2号)。

ワンポイントアドバイス

防火地域に関する制限は、建物を建築する際の制限です。建物に用いられる材料の材質などについて制限が生じます。しかしながら、既存の建物に対して賃貸借をする場合には、そのような制限があったとしても、賃借人は全く不利益を受けません。従って、重要事項には含まれていません。
関連する条文
(同法第35条第1項第2号)
第三十五条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。
二 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別(当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。以下この条において同じ。)に応じて政令で定めるものに関する事項の概要
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