2015年(平成27年)宅建の「過去問」‐第32問(宅建業法)

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平成27年

宅建業法 > 業務に対する規制 > 取引交渉 > 物件の案内・説明1(重要事項の説明)

難易度
解答時間
1.5
Q32

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、取引の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

建物の売買の媒介に関し、受領しようとする預り金について保全措置を講ずる場合において、預り金の額が売買代金の額の100分の10以下であるときは、その措置の概要を説明する必要はない。
宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地について借地借家法第22条に規定する定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。
建物の貸借の媒介を行う場合、消費生活用製品安全法に規定する特定保守製品の保守点検に関する事項を説明しなければならない。
建物の貸借の媒介を行う場合、契約の期間については説明する必要があるが、契約の更新については、宅地建物取引業法第37 条の規定により交付すべき書面への記載事項であり、説明する必要はない。

ヒント

説明事項について、宅地についてと建物について、それぞれ売買と賃貸借について規定が分かれています。それによると、4つの分類がなされていることになります。それらすべてを覚えることは困難ですが、頻出の部分はしっかりと押さえたうえで、それぞれ不動産と契約内容から説明の義務が生じるかを考える力が必要です。
選択肢 1 × 誤り
解説
支払金・預り金を受領しようとする場合には、保全措置の概要を説明しなければなりませんが、但し、支払金・預り金が50 万円未満の場合には、説明する必要はありません(宅建業法第35条第1項第11号、同法施行規則第16条の3)。

ワンポイントアドバイス

建物の売買、交換に関しては
①当該宅地又は建物が宅地造成等規制法により指定された造成宅地防災区域内にあること
②土砂災害警戒区域内にあること
③津波災害警戒区域内にあること
④石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容
⑤耐震診断を受けたものであるときは、その内容
⑥住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨
に関しての説明が必要になります。買主にとって重要となる、建物に関する規制と、建物の性能に関わる部分を説明します。
関連する条文
(宅建業法第35条第1項第11号)
第三十五条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。

(宅建業法施行規則第16条の3)
十六条の三 法第三十五条第一項第十一号の国土交通省令・内閣府令で定める支払金又は預り金は、代金、交換差金、借賃、権利金、敷金その他いかなる名義をもつて授受されるかを問わず、宅地建物取引業者の相手方等から宅地建物取引業者がその取引の対象となる宅地又は建物に関し受領する金銭とする。ただし、次の各号に該当するものを除く。
一 受領する額が五十万円未満のもの
二 法第四十一条又は第四十一条の二の規定により、保全措置が講ぜられている手付金等
三 売主又は交換の当事者である宅地建物取引業者が登記以後に受領するもの
四 報酬
選択肢 2 ○ 正しい
解説
宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地について借地借家法第22条に規定する定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければなりません(同法第35条第1項第14号、同法施行規則第16条の4 の3 第9号)。

ワンポイントアドバイス

宅地の売買・交換については
①当該宅地又は建物が宅地造成等規制法により指定された造成宅地防災区域内にあること
②土砂災害警戒区域内にあること
③津波災害警戒区域内にあること
以上の3つについて説明義務が生じます。①~③に関しては建物の売買交換と同様です。
関連する条文
(宅建業法第35条第1項第14号)
第三十五条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。
一~十三 (略)
十四 その他宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して、次のイ又はロに掲げる場合の区分に応じ、それぞれ当該イ又はロに定める命令で定める事項
イ 事業を営む場合以外の場合において宅地又は建物を買い、又は借りようとする個人である宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に資する事項を定める場合 国土交通省令・内閣府令
ロ イに規定する事項以外の事項を定める場合 国土交通省令

(宅建業法施行規則第16条の4の3第9号)
第十六条の四の三 法第三十五条第一項第十四号イの国土交通省令・内閣府令及び同号ロの国土交通省令で定める事項は、宅地の売買又は交換の契約にあつては第一号から第三号までに掲げるもの、建物の売買又は交換の契約にあつては第一号から第六号までに掲げるもの、宅地の貸借の契約にあつては第一号から第三号まで及び第八号から第十三号までに掲げるもの、建物の貸借の契約にあつては第一号から第五号まで及び第七号から第十二号までに掲げるものとする。
九 借地借家法(平成三年法律第九十号)第二条第一号に規定する借地権で同法第二十二条の規定の適用を受けるものを設定しようとするとき、又は建物の賃貸借で同法第三十八条第一項若しくは高齢者の居住の安定確保に関する法律(平成十三年法律第二十六号)第五十二条の規定の適用を受けるものをしようとするときは、その旨
選択肢 3 × 誤り
解説
建物の貸借の媒介を行う場合、消費生活用製品安全法に規定する特定保守製品の保守点検に関する事項を説明する必要はありません(同法第35条第1項第14号)。なお、特定保守製品とは、屋内式ガス瞬間湯沸器、屋内式ガスバーナー付風呂釜、石油給湯機、ビルトイン式電気食器洗機などの9品目をいいます。

ワンポイントアドバイス

建物の賃貸借に関しては
①当該宅地又は建物が宅地造成等規制法により指定された造成宅地防災区域内にあること
②土砂災害警戒区域内にあること
③津波災害警戒区域内にあること
④石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容
⑤耐震診断を受けたものであるときは、その内容
⑥台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況
⑦契約期間及び契約の更新に関する事項
⑧高齢者の居住の安定確保に関する法律の規定の適用を受けるものをしようとするときは、その旨
⑨当該宅地又は建物の用途その他の利用に係る制限に関する事項
⑩敷金、その他契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項
⑪当該宅地又は建物の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名
以上の11個です。建物の賃貸借の場合は、住宅性能評価に関する説明が不要になります。そもそも、賃貸借において新築の場合を想定する必要がないからです。しかし、一方では賃借人にとって必要な水回りなどの整備状況の説明義務は生じています。
関連する条文
(宅建業法第35条第1項第14号)
第三十五条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。
一~十三 (略)
十四 その他宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して、次のイ又はロに掲げる場合の区分に応じ、それぞれ当該イ又はロに定める命令で定める事項
イ 事業を営む場合以外の場合において宅地又は建物を買い、又は借りようとする個人である宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に資する事項を定める場合 国土交通省令・内閣府令
ロ イに規定する事項以外の事項を定める場合 国土交通省令
選択肢 4 × 誤り
解説
建物の貸借の媒介を行う場合、契約の期間および契約の更新について重要事項として説明しなければなりません(同法第35条第1項第14号、同法施行規則第16条の4の3第8号)。

ワンポイントアドバイス

宅地の賃貸借については
①当該宅地又は建物が宅地造成等規制法により指定された造成宅地防災区域内にあること
②土砂災害警戒区域内にあること
③津波災害警戒区域内にあること
④契約期間及び契約の更新に関する事項
⑤高齢者の居住の安定確保に関する法律の規定の適用を受けるものをしようとするときは、その旨
⑥当該宅地又は建物の用途その他の利用に係る制限に関する事項
⑦敷金、その他契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項
⑧当該宅地又は建物の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名
⑨契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項
以上の9個の説明が必要になります。建物の賃貸借と異なって、宅地の賃貸借については建物の取り壊しに関する事項説明が必要となっています。
関連する条文
(宅建業法第35条第1項第14号)
第三十五条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。
一~十三 (略)
十四 その他宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して、次のイ又はロに掲げる場合の区分に応じ、それぞれ当該イ又はロに定める命令で定める事項
イ 事業を営む場合以外の場合において宅地又は建物を買い、又は借りようとする個人である宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に資する事項を定める場合 国土交通省令・内閣府令
ロ イに規定する事項以外の事項を定める場合 国土交通省令

(宅建業法施行規則第16条の4の3第8号)
第十六条の四の三 法第三十五条第一項第十四号イの国土交通省令・内閣府令及び同号ロの国土交通省令で定める事項は、宅地の売買又は交換の契約にあつては第一号から第三号までに掲げるもの、建物の売買又は交換の契約にあつては第一号から第六号までに掲げるもの、宅地の貸借の契約にあつては第一号から第三号まで及び第八号から第十三号までに掲げるもの、建物の貸借の契約にあつては第一号から第五号まで及び第七号から第十二号までに掲げるものとする。
八 契約期間及び契約の更新に関する事項
※掲載している問題および解説は、必ずしも最新の法改正に対応したものではありません。直近の試験に向けて法改正に対応している問題および解説については、フォーサイトの過去問講座(有料)にてご提供しております。

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