2015年(平成27年)宅建の「過去問」‐第34問(宅建業法)

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平成27年

宅建業法 > 業務に対する規制 > 契約の成立 > ク―リング・オフ

難易度
解答時間
1.5
Q34

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

Cが建物の所有権を有している場合、AはBとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、AがCとの間で、すでに当該建物を取得する契約(当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。)を締結している場合は、この限りではない。
Aは、Bとの間における建物の売買契約において、「AがBに対して瑕疵かし担保責任を負う期間は、建物の引渡しの日から1年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、BがAに対して瑕疵かし担保責任を追及することができる期間は、当該建物の引渡しの日から2年間となる。
Aは、Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
AB間の建物の売買契約における「宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、AからBに対して損害賠償を請求することができる」旨の特約は有効である。

ヒント

契約に関する業務に関しての出題です。主にクーリング・オフの制度についての出題が頻出しています。クーリング・オフが可能な日数・契約締結の場所・日数の起算開始要件などがよく出題されていますので、その点は確認しましょう。
選択肢 1 × 誤り
解説
宅建業者は、自己の所有に属しない物件について、原則として自ら売主として宅建業者でない買主と売買契約を締結することはできませんが、宅建業者がその物件を所有する者との間で取得する契約があれば売買契約を締結することはできます。しかし、この取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されているときには、売買契約を締結することはできません(宅建業法第33条の2)。
取得契約

ワンポイントアドバイス

宅建業者は、さまざま依頼を請け負っており、その媒介業務の中においては特に不動産に関しての情報が詳細に手に入ります。民法上は、他人の所有物であっても売買契約が可能であるとされており(他人物売買といいます)、それによれば宅建業者も他人の所有物についてあたかも自分の物のように販売できるはずです。しかし、それを許せば不動産情報を多く有する不動産業者が、未だ自分の不動産でないのにもかかわらず自己の物として契約を結ぶことが想定され、取引にとって危険な状態を生じます。
関連する条文
(宅建業法第33条の2)
三十三条の二 宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
一 宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。)を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令・内閣府令で定めるとき。
二 当該宅地又は建物の売買が第四十一条第一項に規定する売買に該当する場合で当該売買に関して同項第一号又は第二号に掲げる措置が講じられているとき。
選択肢 2 × 誤り
解説
宅建業者が自ら売主として宅建業者でない買主と売買契約を締結する場合の瑕疵担保責任の期間についての特約で、引渡の日から2 年以上とする特約は有効となります。しかし、これより短い期間の特約は無効となり、民法の原則に戻って、瑕疵発見から1年間とされます(同法第40条第1項、第2項)。
瑕疵担保責任の期間の特約

ワンポイントアドバイス

瑕疵担保責任は、建物を購入した際に購入時では発見できなかった瑕疵(隠れた瑕疵といいます)について、その責任を売主に負わせる制度です。それによれば、その期間が長ければ長いほど不動産の購入者にとっては有利となります。しかし、一方で短ければ短いほど宅建業者にとっては有利となります。従って、購入者保護の為に民法の原則規定よりも短い期間を指定できないようにしています。
関連する条文
(同法第40条第1項、第2項)
四十条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵 (かし)を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第三項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
2 前項の規定に反する特約は、無効とする。
選択肢 3 ○ 正しい
解説
喫茶店で建物の買受の申込をし、喫茶店で当該建物の売買契約を締結した場合、クーリング・オフが適用されます。そして、クーリング・オフについて、書面で告げられた、とされていませんので、クーリング・オフの期間がスタートせず、いつでもクーリング・オフできることとなります。さらに、買主Bは建物の引渡を受けていますが、代金全額は支払っていませんので、買主Bから宅建業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された場合、Aは、契約の解除を拒むことができません(同法第37条の2第1項第2号、第2項)。

ワンポイントアドバイス

クーリング・オフの制度は、十分な購買意欲がないのにもかかわらず、商業者の口頭による説明によって購買意欲が不意に高められた場合に、契約を撤回できる制度です。これによれば、あくまでも購買意欲十分に、事務所で契約した場合にはクーリング・オフは適用されません。
関連する条文
(同法第37条の2第1項第2号、第2項)
三十七条の二 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
二 申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。
2 申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。
選択肢 4 × 誤り
解説
クーリング・オフの効果は白紙撤回です。このため、損害賠償を請求することができるとする特約は無効です(同法第37条の2第4項)。

ワンポイントアドバイス

クーリング・オフは、契約を買主の負担なしに撤回できることに意義があります。したがって、そのような趣旨に反した契約は原則として無効となります。しかし、代金額全額を払い込んだ場合、契約から8日を経過した場合にはクーリング・オフの適用はありませんから、損害賠償責任を負います。
関連する条文
(同法第37条の2第4項)
三十七条の二 4 前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。
※掲載している問題および解説は、必ずしも最新の法改正に対応したものではありません。直近の試験に向けて法改正に対応している問題および解説については、フォーサイトの過去問講座(有料)にてご提供しております。

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