2015年(平成27年)宅建の「過去問」‐第37問(宅建業法)

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平成27年

宅建業法 > 業務に対する規制 > 契約の成立 > 契約締結時期の制限

難易度
解答時間
1.5
Q37

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第6条第1項の確認をいうものとする。

宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の媒介をしてはならない。
宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、その旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。
宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。
宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、建築確認を受けることを停止条件とする特約を付ければ、自ら売主として当該建物の売買契約を締結することができる。

ヒント

取引業務に関する問題です。主に、広告・取引の開始時に関しての規制について問われています。宅建業者の取引業務に関する制限は、広告の開始時期、内容、表現・取引の時期・他人物の取引・受領金額の上限などが中心となっています。
選択肢 1 × 誤り
解説
宅建業者は、未完成物件について、建築確認を受けた後でなければ、売買や交換契約を媒介することはできませんが、貸借契約の媒介をすることはできます(宅建業法第36条)。

ワンポイントアドバイス

建築確認とは、建築主事等が発するもので、安全に建物の建築が可能であることを確認するものです。工事を行う場合には建築確認がなされていなければなりません。しかし、建築確認がなされれば建築工事が着工するので、取引の対象として売買が可能となります。
関連する条文
(宅建業法第36条)
三十六条 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項又は第二項の許可、建築基準法第六条第一項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない。
選択肢 2 × 誤り
解説
宅建業者は、未完成物件について、建築確認を受けた後でなければ、取引に関する広告をすることはできません(同法第33条)。建築確認の申請中である旨を表示しても、広告をすることはできません。

ワンポイントアドバイス

広告についても建築確認によって工事が開始されるまではすることはできません。これは、本来は完成したのちに売却されることが望ましい反面、実務上では未完成の間に購入者を探しておければ業務が円滑になるという二つの利益が衝突した結果です。したがって、着工がなされることが確実となった時点で初めて販売・それに伴う広告も可能となるのです。
関連する条文
(同法第33条)
第三十三条 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項又は第二項の許可、建築基準法(昭和二十五年法律第二百一号)第六条第一項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。
選択肢 3 ○ 正しい
解説
宅建業者は、未完成物件について、建築確認を受けた後でなければ、取引に関する広告をすることはできません(同法第33条)。この取引には貸借の代理も含まれますので、建築確認を受けた後でなければ、貸借の代理を行う旨の広告をすることはできません。

ワンポイントアドバイス

賃貸借については未完成の建物について制限がされていません。しかし、広告に対しては売買契約や交換契約、若しくはその媒介についてと同様に制限に服します。
関連する条文
(同法第33条)
第三十三条 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項又は第二項の許可、建築基準法(昭和二十五年法律第二百一号)第六条第一項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。
選択肢 4 × 誤り
解説
宅建業者は、未完成物件について、建築確認を受けた後でなければ、売買や交換契約をすることはできません(同法第36条)。たとえ、建築確認を受けることを停止条件とする特約を付けていても、売買契約を締結することはできません。

ワンポイントアドバイス

先ほどの通り、賃貸借自体については未完成の建物について制限がされていません。これは、賃貸借契約が借主に目的物を使用させることで初めて賃料債権が生ずるという性質上、完成し引き渡すまでは賃借人は不利益を被らないからです。また、応用になりますが、賃貸借契約が要物契約であるとする立場からすれば、そもそも要件を満たしていないと解釈することもできます。
関連する条文
(宅建業法第36条)
三十六条 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項又は第二項の許可、建築基準法第六条第一項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない。
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