2015年(平成27年)宅建の「過去問」‐第38問(宅建業法)

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平成27年

宅建業法 > 業務に対する規制 > 契約の成立 > 契約書面の交付

難易度
解答時間
1
Q38

宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

Aが売主を代理して中古マンションの売買契約を締結した場合において、瑕疵かし担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、当該書面を、売主及び買主に交付しなければならない。
Aが媒介により中古戸建住宅の売買契約を締結させた場合、Aは、引渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれかを37条書面に記載しなければならず、売主及び買主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
Aが自ら買主として宅地の売買契約を締結した場合において、当該宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、売主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。

一つ

二つ

三つ

四つ

ヒント

取引業務に関する問題です。37条書面について問われています。そもそも37条書面とは、簡単に言えば契約書のことをいいます。したがって、売主、買主の当事者間で交わす内容について記載される書面となりますから、これによればそのような特約が存在する場合には相手方が誰であろうと交付しなければならない場合があります。
選択肢 正しい
解説
瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、宅建業者は、その内容を37条書面に記載しなければならず、書面を、売主および買主に交付しなければなりません(同法第37条第1項第11号)。
37条書面の交付

ワンポイントアドバイス

他にも、「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容」として、危険負担についての定めについても規定があります。危険負担とは、不可抗力(当事者のせいではないということ)によって目的物が滅失した場合に、どちらがその負担を負うかという概念を言います。例えば、売買目的の建物が雷で焼失した場合に、その建物の代金をどちらが負担するかなどの場面で問題になります。
関連する条文
(同法第37条第1項第11号)
第三十七条 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
十一 当該宅地若しくは建物の瑕疵 を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容
選択肢 誤り
解説
引渡の時期および移転登記の申請の時期のいずれも37条書面に記載しなければならず、売主および買主が宅建業者であっても、書面を交付しなければなりません(同法第37条第1項第4号、第5号、第78条第2項)。本肢では、「引渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれか」としている部分が誤りです。

ワンポイントアドバイス

他にも、契約の上で重要な取り決めとして、宅地又は建物の引渡しの時期についても定めがある場合には書面に記載しなければなりません。また、代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法についても同様です。これらは同じような内容を定めているので、まとめて覚えておくとよいでしょう。
関連する条文
(同法第37条第1項第4号、5号)
第三十七条 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
四 宅地又は建物の引渡しの時期
五 移転登記の申請の時期

(第78条第2項)
七十八条 2 第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。
選択肢 誤り
解説
本肢の宅建業者Aは、自ら貸借を行っています。この行為は宅建業法の取引に該当せず、宅建業法は適用されないこととなりますので、37条書面の作成・交付を行う必要はありません(同法第2条第2号)。

ワンポイントアドバイス

あくまでも、宅建業者が自ら行う場合に宅建業法の規制に係るのは、(1)自ら不動産の売買契約・交換契約を結ぶ場合、(2)不動産の売買交換について媒介する場合のみです。自ら賃貸借契約を結ぶことはそれらに含まれません。
関連する条文
(同法第2条第2号)
二条 この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
二 宅地建物取引業 宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。
選択肢 正しい
解説
宅建業者が自ら買主として宅地の売買契約を締結した場合は、自ら売買を行うこととなり、宅建業法の取引に該当します(同法第2条第2号)。そして、当該宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならず、売主が宅建業者であっても、書面を交付しなければなりません(同法第37条第1項第12号、第78条第2項)。
37条書面の交付

ワンポイントアドバイス

不動産の税負担に関しては実務上、ほとんどの場合で書面が作成されます。固定資産税などの年ごとの納付が定められている税目については、一括で定める代わりに、購入した月に応じて負担を業者と購入者で折半することはよくある事です。
関連する条文
(同法第37条第1項第12号)
第三十七条 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
十二 当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容

(第78条第2項)
七十八条 2 第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。
※掲載している問題および解説は、必ずしも最新の法改正に対応したものではありません。直近の試験に向けて法改正に対応している問題および解説については、フォーサイトの過去問講座(有料)にてご提供しております。

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