2015年(平成27年)宅建の「過去問」‐第39問(宅建業法)

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平成27年

宅建業法 > 業務に対する規制 > 契約の成立 > 損害賠償額の予定等の制限

難易度
解答時間
1.5
Q39

宅地建物取引業者Aが自ら売主となる売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

宅地建物取引業者でない買主Bが、法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフについてAより書面で告げられた日から7日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、9日目にAに到達した場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
宅地建物取引業者でない買主Cとの間で土地付建物の売買契約を締結するに当たって、Cが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、建物についての瑕疵かし担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。
宅地建物取引業者Dとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30%と定めることができる。
宅地建物取引業者でない買主Eとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の1月後とし、当該宅地の瑕疵かしを担保すべき責任を負う期間について、当該売買契約を締結した日から2年間とする特約を定めることができる。

ヒント

取引業務に関する問題です。クーリング・オフについての出題となっています。取引関連の出題については、主に瑕疵担保などの特約の存在がある場合と、クーリング・オフが中心となって出題されています。
選択肢 1 × 誤り
解説
買主は、売主からクーリング・オフについて書面で告げられてから8 日以内であればすることができます。そしてクーリング・オフによる解除は、買主がクーリング・オフによる解除の書面を発したときにその効力が生じます(宅建業法第37条の2第1項第1号)。本肢では、書面で告げられた日から7日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送していますので、クーリング・オフによる契約の解除をすることができます。

ワンポイントアドバイス

民法上の原則では、解除に関する書面については到達時にその効力が生ずるとされています。しかし、これではクーリング・オフの期間として8日を定めたとしても、遠隔地との取引の場合には、到着するまでの時間が掛ることが想定されますから、その意味がなくなってしまいます。従って、発信主義をとり、書面を発送した時点でその効力が生じるとされているのです。
関連する条文
(宅建業法第37条の2第1項第1号)
第三十七条の二 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
一 買受けの申込みをした者又は買主(以下この条において「申込者等」という。)が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。
選択肢 2 × 誤り
解説
瑕疵担保責任について、瑕疵担保責任を負う期間を引渡の日から2 年以上とする特約以外は民法の規定よりも買主に不利となる特約を定めることができません。本肢では、宅建業者Aが瑕疵担保責任を負わないとする特約で買主Cに不利なためこのような特約を定めることはできません(同法第40条第1項、第2項)。

ワンポイントアドバイス

瑕疵担保責任を放棄することは出来ません。これは、不動産を生業として販売する宅建業者であるからこそ、その責任を負うべきという法の趣旨から生じる規制です。
関連する条文
(同法第40条第1項、第2項)
第四十条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵(かし)を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第三項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
2 前項の規定に反する特約は、無効とする。
選択肢 3 ○ 正しい
解説
本肢は、買主が宅建業者ですので、8種規制は適用されません。よって、債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30%と定めることができます(同法第38条、第78条第2項)。

ワンポイントアドバイス

この規定は、相手方が地方公共団体の場合にも適用されません。このような規定を適用除外について定めた規定であるといいます。適用除外とは、その名の通り、その主体については適用しないという意味です。
関連する条文
(同法第38条)
第三十八条 宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。

(第78条第2項)
第七十八条 2 第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。
選択肢 4 × 誤り
解説
瑕疵担保責任について、瑕疵担保責任を負う期間を引渡の日から2 年以上とする特約を定めることはできます。本肢の場合、引渡を売買契約締結の日の1月後とし、瑕疵担保責任を負う期間について、売買契約を締結した日から2年間とする特約は、結果として引渡の日から1年11カ月となってしまうのでこのような特約を定めることはできません(同法第40条第1項、第2項)。

ワンポイントアドバイス

瑕疵担保責任ついての出題となっています。原則としての期間に合わせて計算ができるかどうかが問われているのですが、単純な引っ掛けとして、起算点となる日時をずらすことが多いです。従って、最初の起算点はいつなのかに注目して解き進めると計算ミスが減少します。
関連する条文
(同法第40条第1項、第2項)
第四十条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵 を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第三項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
2 前項の規定に反する特約は、無効とする。
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