2015年(平成27年)宅建の「過去問」‐第4問(権利関係)

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平成27年

権利関係 > 売買契約 > 債務の履行段階での学習事項 > 時効

難易度
解答時間
2
Q4

A所有の甲土地を占有しているBによる権利の時効取得に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

Bが父から甲土地についての賃借権を相続により承継して賃料を払い続けている場合であっても、相続から20年間甲土地を占有したときは、Bは、時効によって甲土地の所有権を取得することができる。
Bの父が11年間所有の意思をもって平穏かつ公然に甲土地を占有した後、Bが相続によりその占有を承継し、引き続き9年間所有の意思をもって平穏かつ公然に占有していても、Bは、時効によって甲土地の所有権を取得することはできない。
Aから甲土地を買い受けたCが所有権の移転登記を備えた後に、Bについて甲土地所有権の取得時効が完成した場合、Bは、Cに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。
甲土地が農地である場合、BがAと甲土地につき賃貸借契約を締結して20年以上にわたって賃料を支払って継続的に耕作していても、農地法の許可がなければ、Bは、時効によって甲土地の賃借権を取得することはできない。

ヒント

一定期間目的物を占有していると、そのものの所有権を取得することができる、取得時効という制度が存在しています。取得時効は、長年の占有(実際に持っている事)の事実を尊重することをその目的としています。
問題として問われやすいのは、目的物の占有を開始した時に善意であるか悪意であるかによって、その後の占有の期間が異なる部分です。第三者との関係も問われやすいですが、基本事項を押さえれば応用問題であっても対処が可能です。
取得時効
選択肢 1 × 誤り
解説
20年間、所有の意思を持って、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得します(民法第162条第1項)。しかし、Bは甲土地についての賃借権を相続により承継して賃料を払い続けているだけですので、時効によって甲土地の所有権を取得することはできません。
時効取得と所有の意思

ワンポイントアドバイス

時効取得は、所有の意思を持って占有する必要があります。つまり、他人のものであることを知っているか否かに関わらず、客観的に「自分の物にするという意思」を有していることが必要です。したがって、賃料を払っているということは「他人の物を借りている」という意思であることが客観的に明らかですから、その場合には時効取得は成立しません。
関連する条文
(民法第162条第1項)
第百六十二条 二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
選択肢 2 × 誤り
解説
占有者の承継人は、その選択に従い、自己の占有のみを主張し、または自己の占有に前の占有者の占有を併せて主張することができます(同法第187条第1項)。Bの父が11年間所有の意思を持って平穏かつ公然に甲土地を占有した後、Bが相続によりその占有を承継し、引き続き9年間所有の意思を持って平穏かつ公然に占有していますので、合計で、20年占有していることになり、Bは、時効によって甲土地の所有権を取得することができます。
占有者の継承人

ワンポイントアドバイス

承継人とは、占有状態を引き継ぐ者の事です。これは相続の場合が典型ですが、売買契約でも同様に目的物を購入した人は承継人となります。この場合は、自分の占有期間に加えて前主の占有期間も合わせて主張できます。
したがって、売買契約で購入した人が悪意であった場合でも、前主が善意である場合には10年の時効が適用されます。
関連する条文
(民法第187条1項)
第百八十七条 占有者の承継人は、その選択に従い、自己の占有のみを主張し、又は自己の占有に前の占有者の占有を併せて主張することができる。
選択肢 3 ○ 正しい
解説
時効完成の第三者(C)と時効取得者(B)は対抗問題ではなく、時効取得者は、第三者に対して、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができます(同法第177条)。時系列で考えると、A→C→Bと所有権が移転しただけで、対抗関係は生じないからです。なお、時効完成後の第三者の場合には、対抗関係になり登記が必要になります。
時効完成前の第三者と時効取得者

ワンポイントアドバイス

時効による取得の事を原始取得といいます。原始取得とは承継取得と異なって、全く新たな権限で(真っ白な権利と表現されます)所有を開始することができることを言います。
そのため、時効完成「前」に第三者が何人現れたとしても、時効取得した人は時効完成時点を持って第三者の所有権と関わりなく、真っ白な所有権を取得することができます。
関連する条文
(民法第177条)
第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法(平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
選択肢 4 × 誤り
解説
他人の土地の継続的な用益という外形的事実が存在し、かつ、それが賃借の意思に基づくものであることが客観的に表現されているときは、土地賃借権を時効取得することができます(同法第163条、最判昭43.10.8)。そして、時効による農地の賃借権の取得については、農地法の規定の適用はなく、許可がない場合でも、賃借権の時効取得が認められます(最判平16.7.13)。

ワンポイントアドバイス

農地は、農地法の適用によって取引が制限されています。これは、農地に対して取引を頻繁に行われると、後々農地が細分化されて農業が不可能になる事を懸念して設けられた制度です。したがって、原則として農地は農地法上の許可が必要であるとされています。
しかし、例外的に時効取得については適用しないこととなっています。10年ないし20年の占有があれば、既に時効取得者が農地を使用して耕作を行っていることが想定されるからです。
関連する条文
(民法第163条)
第百六十三条 所有権以外の財産権を、自己のためにする意思をもって、平穏に、かつ、公然と行使する者は、前条の区別に従い二十年又は十年を経過した後、その権利を取得する。
※掲載している問題および解説は、必ずしも最新の法改正に対応したものではありません。直近の試験に向けて法改正に対応している問題および解説については、フォーサイトの過去問講座(有料)にてご提供しております。

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