2015年(平成27年)宅建の「過去問」‐第41問(宅建業法)

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平成27年

宅建業法 > 業務に対する規制 > 業務全体を通じての規制

難易度
解答時間
1.5
Q41

宅地建物取引業者が売主である新築分譲マンションを訪れた買主Aに対して、当該宅地建物取引業者の従業者Bが行った次の発言内容のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。

A:眺望の良さが気に入った。隣接地は空地だが、将来の眺望は大丈夫なのか。
B: 隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。ご安心ください。
A:先日来たとき、5年後の転売で利益が生じるのが確実だと言われたが本当か。
B: 弊社が数年前に分譲したマンションが、先日高値で売れました。このマンションはそれより立地条件が良く、また、近隣のマンション価格の動向から見ても、5年後値上がりするのは間違いありません。
A:購入を検討している。貯金が少なく、手付金の負担が重いのだが。
B: 弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。
A: 昨日、申込証拠金10万円を支払ったが、都合により撤回したいので申込証拠金を返してほしい。
B: お預かりした10万円のうち、社内規程上、お客様の個人情報保護のため、申込書の処分手数料として、5,000円はお返しできませんが、残金につきましては法令に従いお返しします。

一つ

二つ

三つ

なし

ヒント

民法判例上及び宅建業法上、不動産の売買の際に取引の安全のために買主に対して説明義務が課されています。しかしながら、逆に取引の安全のために買主に伝えていい内容も宅建業法上定められています。これらは、事前の説明義務を課し並びに、不用意な誘引を避けることで、後の紛争を防ぐ効果があります。
選択肢 違反する
解説
宅建業者およびその従業者が、宅建業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、相手方等に対し、当該契約の目的物である宅地または建物の将来の環境または交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供することは、禁止されています(宅建業法第47条の2、同法施行規則第16条の12第1項)。「市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません」というBの発言は、断定的判断の提供に該当します。

ワンポイントアドバイス

断定的判断とは、利益を生ずることが確実であるとして、不用意に買主に対して期待を抱かせる情報です。断定的判断によって、不動産購入を誘引することは禁じられています。利益を生ずる期待を抱かせる内容としては、他に宅地又は建物の将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供することがあります。
関連する条文
(宅建業法第47条の2)
第四十七条の二 宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者(以下この条において「宅地建物取引業者等」という。)は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。

(同法施行規則第16条の12第1項)
第十六条の十二 法第四十七条の二第三項の国土交通省令・内閣府令及び同項の国土交通省令で定める行為は、次に掲げるものとする。
一 宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をすること。
イ 当該契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供すること。
選択肢 違反する
解説
宅建業者およびその従業者が、宅建業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為は、禁止されています(同法第47条の2第1項)。「5年後値上がりするのは間違いありません」というBの発言は、断定的判断の提供に該当します。

ワンポイントアドバイス

断定的判断の他にも、正当な理由なく、当該契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒むことも禁じられています。これは、断定的判断と同じく、正常な判断を買主が下せない状況に陥れる行為だからです。同様の趣旨から、迷惑を覚えさせるような時間に電話し、又は訪問することも禁じられます。
関連する条文
(宅建業法第47条の2)
第四十七条の二 宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者(以下この条において「宅地建物取引業者等」という。)は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。
選択肢 違反しない
解説
宅建業者およびその従業者が、手付について貸付その他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為は禁止されています(同法第47条第3号)。Bの行為は、銀行ローンをあっせんしているだけですので、宅建業法に違反しません。

ワンポイントアドバイス

買主が正常な状況・情報の下で判断を下すことを妨げる行為は禁止されていますが、正常な判断を下すために正当な情報を与える行為は禁じられていません。つまり、買主にとってローンなどは判断の考慮要素とはなりますが、「判断を誤らせる」要素ではないのです。これに対して、隣に駅ができるかもしれないという噂があるというような情報は「判断を誤らせる」情報になります。
関連する条文
(宅建業法第47条第三号)
第四十七条 宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
三 手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為
選択肢 違反する
解説
宅建業者およびその従業者は、宅建業者の相手方等が契約の申込の撤回を行うに際し、既に受領した預り金(申込証拠金等)を返還することを拒んではなりません(同法第47条の2第3項、同法施行規則第16条の12第2号)。よって、申込書の処分手数料を差し引くことはできません。

ワンポイントアドバイス

預り金の返還拒絶によって購入や契約の履行を請求することは許されません。このような行為によって、買主は脅迫を受けたような心境に至ることになり、正常な判断が出来なくなるからです。
関連する条文
(宅建業法第47条の2第3項)
第四十七条の二 3 宅地建物取引業者等は、前二項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であつて、第三十五条第一項第十四号イに規定する宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令・内閣府令で定めるもの及びその他の宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。

(同法施行規則第16条の12第2号)
第十六条の十二 二 宅地建物取引業者の相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むこと。
※掲載している問題および解説は、必ずしも最新の法改正に対応したものではありません。直近の試験に向けて法改正に対応している問題および解説については、フォーサイトの過去問講座(有料)にてご提供しております。

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