2015年(平成27年)宅建の「過去問」‐第45問(宅建業法)

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平成27年

宅建業法 > 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律

難易度
解答時間
1.5
Q45

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵かし担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵かし担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、その住宅を引き渡す場合、住宅販売瑕疵かし担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵かし担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵かし担保保証金の供託をする場合、宅地建物取引業者でない買主へのその住宅の引渡しまでに、買主に対し、保証金を供託している供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵かし担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵かし担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。
住宅販売瑕疵かし担保責任保険契約を締結している宅地建物取引業者は、当該保険に係る新築住宅に、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵かし(構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。)がある場合に、特定住宅販売瑕疵かし担保責任の履行によって生じた損害について保険金を請求することができる。

ヒント

この法律は、住宅の瑕疵の発生の防止と、住宅に瑕疵があった場合においてはその瑕疵担保責任が履行されることを目的として定められた法律です。瑕疵というのは民法上で「その品質が不足している事」や「製品が完璧でないこと」などを示す言葉です。つまり、この法律は建物が不完全な場合に買主が不利益を受けるという状況を防止するために、供託金などの制度を設けることで、買主を救うことを目的としている法律です。
住宅販売瑕疵担保保証金の供託や住宅販売瑕疵担保責任保険
選択肢 1 × 誤り
解説
住宅販売瑕疵担保保証金の供託または住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務があるのは、売主が宅建業者で、買主が宅建業者でない場合です(住宅瑕疵担保履行確保法第2条第5項第2号ロ)。
住宅販売瑕疵担保保証金の供託や住宅販売瑕疵担保責任保険

ワンポイントアドバイス

これによれば、宅建業者間の取引には供託の規定は適用されないことが明らかです。これは、同法が宅建業者との取引で一般人が買主となった場合に、一般人が住宅の瑕疵について不利益を被ることを防止する趣旨だからです。したがって、業者間の場合には建物の瑕疵について確認をする能力が十分あるわけですから、一般人と区別して保護しないこととされています。
関連する条文
(住宅瑕疵担保履行確保法第2条第5項第2号ロ)
第二条 
5 この法律において「住宅建設瑕疵担保責任保険契約」とは、次に掲げる要件に適合する保険契約をいう。
二 その引受けを行う者が次に掲げる事項を約して保険料を収受するものであること。
ロ 特定住宅建設瑕疵担保責任に係る新築住宅に住宅品質確保法第九十四条第一項に規定する瑕疵がある場合において、建設業者が相当の期間を経過してもなお当該特定住宅建設瑕疵担保責任を履行しないときに、当該住宅を新築する建設工事の発注者(建設業法第二条第五項に規定する発注者をいい、宅地建物取引業者であるものを除く。以下同じ。)の請求に基づき、その瑕疵によって生じた当該発注者の損害をてん補すること。
選択肢 2 × 誤り
解説
自ら売主として新築住宅を販売する宅建業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、宅建業者でない買主と売買契約を締結する前に、買主に対し、保証金を供託している供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければなりません(同法第15条)。
供託所の所在地等について記載した書面の交付

ワンポイントアドバイス

保証金等を納める相手方の機関を住宅瑕疵担保責任保険法人といいます。この法人は、国土交通大臣が指定することができます。指定が可能な場合として、「保険等の業務を的確に実施するために必要と認められる財産的基礎を有し、かつ、保険等の業務に係る収支の見込みが適正である」ことが求められています。
関連する条文
(同法第15条)
第十五条 供託宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地その他住宅販売瑕疵担保保証金に関し国土交通省令で定める事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。
選択肢 3 × 誤り
解説
自ら売主として新築住宅を宅建業者でない買主に引き渡した宅建業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託および住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、基準日の翌日から起算して50 日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができません(同法第13条)。

ワンポイントアドバイス

住宅販売瑕疵担保保証金は一定金額以上存在していることが求められます。従って、取引をした後には、一定金額が存在しているかどうかを届出ることを義務づけることで、制度を維持することを目的としています。瑕疵があった際には、この保証金を建物の購入者は還付請求することができますが、購入者の債務者であっても還付請求が可能です。
関連する条文
(同法第13条)
第十三条 第十一条第一項の新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、同項の規定による供託をし、かつ、前条第一項の規定による届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して五十日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。ただし、当該基準日後に当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の基準額に不足する額の供託をし、かつ、その供託について、国土交通省令で定めるところにより、その宅地建物取引業法第三条第一項の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事の確認を受けたときは、その確認を受けた日以後においては、この限りでない。
選択肢 4 ○ 正しい
解説
住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅建業者は、当該保険に係る新築住宅に、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵(構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く)がある場合には、特定住宅販売瑕疵担保責任の履行によって生じた損害について保険金を請求することができます(同法第2条第6項第2号イ)。
住宅販売瑕疵担保責任保険

ワンポイントアドバイス

宅建業者は、買主からの請求に対して支払う金銭を、保険によって賄うことができます。従って、これによって宅建業者の資力の有無に関わらず、買主である一般人は賠償請求に対しての金銭の支払いを受けることができます。
関連する条文
(同法第2条第6項第2号イ)
第二条
6 この法律において「住宅販売瑕疵担保責任保険契約」とは、次に掲げる要件に適合する保険契約をいう。
二 その引受けを行う者が次に掲げる事項を約して保険料を収受するものであること。
イ 住宅品質確保法第九十五条第一項の規定による担保の責任(以下「特定住宅販売瑕疵担保責任」という。)に係る新築住宅に同項に規定する隠れた瑕疵がある場合において、宅地建物取引業者が当該特定住宅販売瑕疵担保責任を履行したときに、当該宅地建物取引業者の請求に基づき、その履行によって生じた当該宅地建物取引業者の損害をてん補すること。
※掲載している問題および解説は、必ずしも最新の法改正に対応したものではありません。直近の試験に向けて法改正に対応している問題および解説については、フォーサイトの過去問講座(有料)にてご提供しております。

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