2015年(平成27年)宅建の「過去問」‐第9問(権利関係)

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平成27年

権利関係 > 賃貸借契約 > 民法上の賃貸借契約

難易度
解答時間
2
Q9

土地の転貸借に関する次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。

(判決文)
土地の賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく右土地を他に転貸しても、転貸について賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が民法第612条第2項により賃貸借を解除することができない場合において、賃貸人が賃借人(転貸人)と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸土地の明渡を請求することはできないものと解するのが相当である。

土地の賃借人が無断転貸した場合において賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないときであっても、賃貸借契約を合意解除したときは、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができる。
土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。
土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を民法第612条第2項により解除できる場合とできない場合があり、土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人において法定解除権を行使できる場合とできない場合がある。
土地の賃借人が無断転貸した場合、転借人は、賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が合意解除されたとしても、賃貸人からの賃貸土地の明渡し請求を拒絶することができる場合がある。

ヒント

判例の解釈を問う問題です。原則として、知識がなくても解答が可能な問題ですので、判例の趣旨を限られた時間の中でいかに理解できるかが問われています。
ところで、本問で問われている転貸借については転借人の保護に重きが置かれた条文構成になっています。また、判例も同様の視点に立って判決を下していますから、その視点をもって問題に望むことができれば正当を導きやすいでしょう。
転貸借
選択肢 1 ○ 誤り
解説
判決文では、土地の賃借人が無断転貸した場合でも、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できない場合において、賃貸借契約を合意解除しても、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができないとしています。
転貸人に対する賃貸土地の明渡し請求

ワンポイントアドバイス

転借人にとって、元の賃貸借契約が解除された場合には、自動的に転貸借契約についても解除されることになりますから、例えば現在住んでいる自宅を追われることになってしまいます。したがって、転借人の不利益を考慮して、転借人が背信性を持っているような事情がない限りは、元の賃貸借契約が解除されたとしても、転借人としての地位は失いません。
選択肢 2 × 正しい
解説
土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできませんが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能です。
賃貸借契約と転貸借

ワンポイントアドバイス

無断転貸とは、賃貸人の承諾を得ることなく賃借人が転借人に対して不動産を賃貸することを言います。この場合、賃借人=転貸人として表現されます。表現がややこしいですが整理して理解しましょう。
選択肢 3 × 正しい
解説
無断転貸があった場合でも、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人が賃貸借を解除することはできません。また、賃料の不払いがあっても、当事者の信頼関係が破壊されているとはいえない特段の事情がある場合には、賃貸借契約の解除をすることができません。
無断転貸と背信性による契約解除

ワンポイントアドバイス

無断転貸は、解除要件です。すなわち、無断転貸があればすぐに解除が可能です。しかしながら、建物の賃貸借においてそのような事由のみをもってすぐに解除することを認めると、賃借人や転借人は大きな不利益を受けることとなります。それを考慮して、判例は背信性を有するような賃借人、転借人である場合には解除が可能であるとしています。
選択肢 4 × 正しい
解説
判決文において、賃貸借契約が合意解除されたとしても、賃借人の賃料不払い等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人から転借人への土地の明渡し請求はできないとされています。
賃貸人の転借人に対する土地の明渡し請求

ワンポイントアドバイス

賃貸人と転貸人との間で債務不履行があった場合には、特段の事情に当たるとして判例は解除を認めます。これは、賃貸人の不利益を考慮する結果です。つまり、賃貸人は一切の賃料を受け取っていないのに、転借人がいるために賃貸借契約を継続させる義務を負わなければいけないとするのは妥当ではないという考慮です。
※掲載している問題および解説は、必ずしも最新の法改正に対応したものではありません。直近の試験に向けて法改正に対応している問題および解説については、フォーサイトの過去問講座(有料)にてご提供しております。

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