2016年(平成28年)宅建の「過去問」‐第12問(権利関係)

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平成28年

権利関係 > 賃貸借契約 > 借地借家法 > 借家の場合

難易度
解答時間
2
Q12

AはBと、B所有の甲建物につき、居住を目的として、期間3年、賃料月額20万円と定めて賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した。この場合における次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

AもBも相手方に対し、本件契約の期間満了前に何らの通知もしなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。
BがAに対し、本件契約の解約を申し入れる場合、甲建物の明渡しの条件として、一定額以上の財産上の給付を申し出たときは、Bの解約の申入れに正当事由があるとみなされる。
甲建物の適法な転借人であるCが、Bの同意を得て甲建物に造作を付加した場合、期間満了により本件契約が終了するときは、CはBに対してその造作を時価で買い取るよう請求することができる。
本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合でも、BはAに対し、同条所定の通知期間内に、期間満了により本件契約が終了する旨の通知をしなければ、期間3年での終了をAに対抗することができない。

ヒント

借地借家法において、期間の定めがある契約(期間を一年以上とする)では、賃貸人は賃借人に通知をしなければ契約を終了することができません。また、賃貸人からの契約解除には正当事由が必要ですが、賃借人からの契約解除は正当事由が不要です。
期間の定めのある賃貸借契約
選択肢 1 × 正しい
解説
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知または条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。但し、その期間は、定めがないものとされます(借地借家法第26条第1項)。
期間の定めがある賃貸借契約における通知

ワンポイントアドバイス

期間の定められた賃貸借契約の場合、既定された期間に通知を行わなければ、自動的に更新されたものとみなされます。また、通知があった場合でも、期間が満了した後も賃借人がその建物を使用している場合には、契約が更新されたものとみなされます。
関連する条文
(借地借家法第26条)
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
2 前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
3 建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
選択肢 2 ○ 誤り
解説
賃貸人から賃借人へ解約を申し入れる場合、正当事由が必要です(同法第28条)。その正当事由は、建物の使用を必要とする事情や建物の賃貸借に関する従前の経過などの項目を、総合的に考慮して、正当事由があるかないかを判断しますので、一定額以上の財産上の給付(立退料の支払)だけでは、正当事由があるとはみなされません。
正当事由の判断基準

ワンポイントアドバイス

本選択肢にある財産上の給付の申し出は、正当事由の判断基準の一つにはなっていますが、正当事由は以上の5つを総合して判断するため、単独の基準のみで正当事由とみなされることはありません。
関連する条文
(借地借家法第28条)
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
選択肢 3 × 正しい
解説
建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了または解約の申し入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができます(同法第33条第1項)。そして、この規定は転借人と賃貸人との間にも準用されます(同法同条第2項)。
同意済みの造作の買取請求

ワンポイントアドバイス

借地借家法では、建物の賃貸人の同意を得て賃借人が取り付けた造作を契約終了時に賃貸人に時価で買取ることを請求できます。ただし、契約の時点で、造作を買取らないという特約を定めることもできます。
関連する条文
(借地借家法第33条)
建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買受けた造作についても、同様とする。
2 前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。
選択肢 4 × 正しい
解説
定期建物賃貸借において、期間が1年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6月前までの間に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができません(同法第38条第4項)。
定期建物賃貸借における契約期間満了の通知

ワンポイントアドバイス

定期建物賃貸借において、期間が1年以上の契約の場合、建物の賃貸人は上記の期間内に賃借人に通知をしなければ、賃貸借の終了を賃借人に対抗できません。ただし、通知期間終了後に通知した場合には、その通知の日から6か月後に、その契約の終了を対抗できるようになります。
関連する条文
(借地借家法第38条)
期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
2 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
3 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
4 第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。
5 第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
6 前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
7 第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
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