2016年(平成28年)宅建の「過去問」‐第25問(その他の法令)

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平成28年

その他の法令 > 宅地及び建物の価格の評定 > 不動産鑑定評価基準

難易度
解答時間
1.5
Q25

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、市場性を有しない不動産については、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合がある。
同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいうが、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によって、その地域的範囲は狭められる場合もあれば、広域的に形成される場合もある。
鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる取引事例等については、取引等の事情が正常なものと認められるものから選択すべきであり、売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する事例を用いてはならない。
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるが、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格との乖離が増大するものであるため、この手法の適用は避けるべきである。

ヒント

不動産鑑定評価によって求める価格は、正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格の4つがあります。正常価格を原則として、その他は特別な場合に求められる価格になっており、どのような場合にその価格が求められるかを押さえなければなりません。
不動産鑑定評価と4種類の価格
選択肢 1 × 誤り
解説
特殊価格は市場性を有しない不動産の価格ですが、限定価格や特定価格は市場性を有する不動産の価格です。
特殊価格

ワンポイントアドバイス

市場性を有しない不動産に付けられる価格は特殊価格のみです。市場性とは、顧客が自由に取引できる状況を表すため、市場性を有しない不動産とは、国や都道府県などによって定められた文化財などを指します。
選択肢 2 ○ 正しい
解説
同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいいますが、不動産の種類、性格および規模に応じた需要者の選好性によって、その地域的範囲は狭められる場合もあれば、広域的に形成される場合もあります。
同一需給圏

ワンポイントアドバイス

同一需給圏をより簡単にすると、自分が購入するか迷っている土地が存在する地域のことを指します。迷っている土地が複数ある場合には、その複数ある土地は類似するものと考えられます。
選択肢 3 × 誤り
解説
正常な取引事例を用いるのが原則ですが、特殊な事情が存在する場合には、補正をすることで用いることができますので、用いてはならないわけではありません。
土地の鑑定評価の際の取引事例の引用

ワンポイントアドバイス

原則として、不動産を鑑定評価する場合には、正常な取引事例を用いなければなりません。しかし特殊な事情がある場合には、特殊な事例を用いることができます。ただし、鑑定評価において、適正さを欠く事例に関しては、用いることができません。
選択肢 4 × 誤り
解説
市場における不動産の取引価格の上昇が著しいときは、取引価格と収益価格との乖離が増大するので、むしろ収益還元法を活用するべきです。
収益還元法のポイント

ワンポイントアドバイス

収益還元法は、市場における不動産の取引価格の上昇に伴う、価格の先走りに対する有効な検証手段とされています。また、宅建試験では上記の表のに関する問題が問われることもあります。
※掲載している問題および解説は、必ずしも最新の法改正に対応したものではありません。直近の試験に向けて法改正に対応している問題および解説については、フォーサイトの過去問講座(有料)にてご提供しております。

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