2016年(平成28年)宅建の「過去問」‐第28問(宅建業法)

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平成28年

宅建業法 > 業務に対する規制 > 契約の成立 > 損害賠償額の予定等の制限

難易度
解答時間
1.5
Q28

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション(代金4,000万円)の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反するものの組合せはどれか。

Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41 条に定める保全措置を講じた。
Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第41条の2に定める保全措置を講じることなくBから手付金400万円を受領した。
Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金500万円を受領したが、Bに当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除した。
Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。


ア、ウ

イ、ウ

ア、イ、エ

ア、ウ、エ

ヒント

宅建業者が行う手付金等の保全措置において、保全方法、保全措置が不要となる例外が完成物件と未完成物件でそれぞれ異なっています。宅建試験では主に保全措置の例外について問われますが、数年に一度保全方法に問われることもあるため、合わせて覚える必要があります。
宅建業者と非宅建業者で行われるマンション売買
手付金などの保全措置
選択肢 違反する
解説
未完成物件の場合、手付金等の額が、代金額の5%以下、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置を講じる必要はありません。本肢の場合、手付金200万円を受領するときは、保全措置を講じる必要はありませんが、中間金を受領するときは、受領する前に合計400万円について保全措置を講じなければなりませんので、宅建業法に違反します(宅建業法第41条第1項)。
未完成物件の保全措置不要の例外

ワンポイントアドバイス

中間金は手付金等に該当します。そのため、中間金を受領するとき、保全措置を講じる必要の金額に達するならば、事前に保全措置を講じておく必要があります。また、保全措置不要の例外では、5%以下であるため、本選択肢の手付金200万円の時点では保全措置が不要となります。
関連する条文
(宅建業法第41条第1項)
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等(代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。)を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
選択肢 違反しない
解説
完成物件の場合、手付金等の額が、代金額の10%以下、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置を講じる必要はありません。本肢の場合、手付金400万円は、代金額のちょうど10%(「以下」は、ちょうどを含みます)であり、かつ、1,000万円以下ですので、保全措置を講じなくても宅建業法に違反しません(同法第41条の2第1項)。
完成物件の保全措置不要の例外

ワンポイントアドバイス

完成物件の場合、保全措置が不要となるのは、手付金等が代金の10%以下かつ1000万円以下であるときです。本選択肢では、手付金と代金の10%が等しく、1000万円以下であることから保全措置が不要となります。
関連する条文
(宅建業法第41条の2第1項)
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買(前条第一項に規定する売買を除く。)に関しては、同項第一号若しくは第二号に掲げる措置を講じた後又は次の各号に掲げる措置をいずれも講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の十分の一以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
選択肢 違反する
解説
売主が手付解除をする場合には、その手付の倍額を償還して、契約の解除をすることができます。本肢の場合、1,000万円を償還すべきところ、500万円の償還は宅建業法に違反します(同法第39条第2項)。
手付の解除

ワンポイントアドバイス

宅建業法において、手付を解除する場合、宅建業者ではない買主は手付を放棄することで、宅建業者は手付金の倍額を償還することで契約を解除することができます。この定めは宅建業者が自ら売主となる場合の8種制限の一つであるため、売主が宅建業者、買主が宅建業者以外である場合にのみ、成立します。
関連する条文
(宅建業法第39条第2項)
宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
選択肢 違反する
解説
当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、または違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超えることはできません。本肢の場合、800万円が限度のところ1,000万円とする特約は宅建業法に違反します(同法第38条第1項)
損害賠償金と違約金の合算額

ワンポイントアドバイス

売買契約において、損害賠償額と違約金の合算した額は、代金の20%までとしなければなりません。損害賠償額の予定額が20%を超える部分に関しては無効となります。また、損害賠償額を予定しないときには実損額を請求することができます。
関連する条文
(宅建業法第38条第1項)
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
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