2016年(平成28年)宅建の「過去問」‐第39問(宅建業法)

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平成28年

宅建業法 > 業務に対する規制 > 契約の成立 > 契約書面の交付

難易度
解答時間
1.5
Q39

宅地建物取引業者が媒介により区分所有建物の貸借の契約を成立させた場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「重要事項説明書」とは法第35条の規定により交付すべき書面をいい、「37 条書面」とは法第37 条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約において、ペットの飼育が禁止されている場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明したときも、37条書面に記載しなければならない。
契約の解除について定めがある場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明したときも、37条書面に記載しなければならない。
借賃の支払方法が定められていても、貸主及び借主の承諾を得たときは、37条書面に記載しなくてよい。
天災その他不可抗力による損害の負担に関して定めなかった場合には、その旨を37条書面に記載しなければならない。

ヒント

37条の記載事項の暗記事項は、契約に関すること(当事者の氏名、宅地建物の所在、金額と支払方法、宅地建物の引き渡し時期)と~に関する定めと書かれたもののみです。ただし、公課の負担、瑕疵担保責任、ローンのあっせんに関しては賃借では記載不要となるため、注意が必要です。
売買・賃借問わず37条書面に記載するもの
選択肢 1 × 誤り
解説
区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、専有部分の利用制限に関する規約の定めがある場合、その内容は重要事項とされています(宅建業法第35条第1項第6号、同法施行規則第16条の2第3号)。しかし、37条書面の記載事項とはされていません。
区分所有建物における賃借の場合の35条書面説明事項

ワンポイントアドバイス

選択肢1に記載されている事項が37条書面に記載する事項であるかどうかは、「~に関する定め」の文言が入っているかどうかで判断します。この選択肢の場合、契約内容に関すことも、定めという文言も入っていないため、37条書面への記載事項ではないと判断することができます。
関連する条文
(宅建業法第35条第1項第6号)
当該建物が建物の区分所有等に関する法律(昭和三十七年法律第六十九号)第二条第一項に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容、同条第四項に規定する共用部分に関する規約の定めその他の一棟の建物又はその敷地(一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又はこれに関する権利がそれらの建物の所有者の共有に属する場合には、その土地を含む。)に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項で契約内容の別に応じて国土交通省令・内閣府令で定めるもの
選択肢 2 ○ 正しい
解説
区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、契約の解除に関する事項は、重要事項とされています(同法第35条第1項第8号)。そして、37条書面の相対的記載事項とされていますので、定めがある場合には、記載しなければなりません(同法第37条第2項第1号、第1項第7号)。
35条書面と37条書面の記載事項

ワンポイントアドバイス

上記の表は、賃借を行う場合に35条書面と37条書面に記載しなければならない事項になります。この選択肢にある、契約の解除は、どちらの書面にも記載しなければならない事項として規定されています。
関連する条文
(宅建業法第35条第1項第6号)
当該建物が建物の区分所有等に関する法律(昭和三十七年法律第六十九号)第二条第一項に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容、同条第四項に規定する共用部分に関する規約の定めその他の一棟の建物又はその敷地(一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又はこれに関する権利がそれらの建物の所有者の共有に属する場合には、その土地を含む。)に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項で契約内容の別に応じて国土交通省令・内閣府令で定めるもの

(宅建業法第37条第2項第1号、第1項第7号)
宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
一 買受けの申込みをした者又は買主(以下この条において「申込者等」という。)が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。
二 申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき

七 契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
選択肢 3 × 誤り
解説
区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、借賃の額並びにその支払の時期および方法は、37条書面の絶対的記載事項ですので、貸主および借主の承諾を得たとしても、記載を省略することはできません(同法第37条第2項第2号)。
賃借における37条記載事項

ワンポイントアドバイス

代金・交換差額・借賃の額・その支払い時期と方法に関しては、37条書面の記載事項として規定されています。なお、37条書面への記載事項に規定されているものは、いかなる場合であっても記載を省略することはできません。
関連する条文
(宅建業法第37条第2項)
宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
一 買受けの申込みをした者又は買主(以下この条において「申込者等」という。)が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。
二 申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。
2 申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。
3 申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。
4 前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。
選択肢 4 × 誤り
解説
区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めの内容は、37条書面の相対的記載事項です(同法第37条第2項第1号、第1項第10号)。よって、定めがある場合には記載しなければなりませんが、定めがない場合にはその旨を記載する必要はありません。
37条書面における天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めの内容

ワンポイントアドバイス

損害賠償の予定及び違約金に関する定めがあるときは、37条書面に記載しなければなりません。また、定めがある場合とある記載事項に関しては定めがあることが要件となっているため、このような規定や定めがない場合には記載義務はありません。
関連する条文
(宅建業法第37条第2項)
宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
一 買受けの申込みをした者又は買主(以下この条において「申込者等」という。)が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。
二 申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。
2 申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。
3 申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。
4 前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。


(宅建業法第37条第1項)
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
一 当事者の氏名(法人にあつては、その名称)及び住所
二 当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
二の二 当該建物が既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項
三 代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法
四 宅地又は建物の引渡しの時期
五 移転登記の申請の時期
六 代金及び交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的
七 契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
八 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内
九 代金又は交換差金についての金銭の貸借のあつせんに関する定めがある場合においては、当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置
十 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
十一 当該宅地若しくは建物の瑕疵かし を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容
十二 当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容
※掲載している問題および解説は、必ずしも最新の法改正に対応したものではありません。直近の試験に向けて法改正に対応している問題および解説については、フォーサイトの過去問講座(有料)にてご提供しております。

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