2016年(平成28年)宅建の「過去問」‐第41問(宅建業法)

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平成28年

宅建業法 > 業務に対する規制 > 契約の成立 > 自己の所有に属しない物件の契約締結の制限

難易度
解答時間
1.5
Q41

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

Aは、宅地建物取引業者Bから宅地の売却についての依頼を受けた場合、媒介契約を締結したときは媒介契約の内容を記載した書面を交付しなければならないが、代理契約を締結したときは代理契約の内容を記載した書面を交付する必要はない。
Aは、自ら売主として宅地の売買契約を締結したときは、相手方に対して、遅滞なく、法第37条の規定による書面を交付するとともに、その内容について宅地建物取引士をして説明させなければならない。
Aは、宅地建物取引業者でないCが所有する宅地について、自らを売主、宅地建物取引業者Dを買主とする売買契約を締結することができる。
Aは、宅地建物取引業者でないEから宅地の売却についての依頼を受け、専属専任媒介契約を締結したときは、当該宅地について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含め5日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。

ヒント

宅建業法では、宅建業者が自ら売主となって、宅建業者以外と取引する場合に適用される特殊な制限が定められています。これらの制限は8つほどあり、本試験では主にに関して問われることが多くなっています。
8種制限一覧
選択肢 1 × 誤り
解説
代理契約についても、媒介契約に関する規定が準用されます(宅建業法第34条の3)。よって、代理契約を締結したときは、代理契約の内容を記載した書面を交付する必要があり、依頼者が宅建業者であっても交付する必要があります。
媒介契約と代理契約

ワンポイントアドバイス

宅建業者が媒介契約もしくは代理契約を取引相手と締結した場合、宅建業者は取引相手に対して、契約方式に応じた契約書を交付しなければなりません。また、書面の交付に際し、取引相手がいかなる場合でも書面の交付を省略することはできません。
関連する条文
(宅建業法第34条の3)
前条の規定は、宅地建物取引業者に宅地又は建物の売買又は交換の代理を依頼する契約について準用する。
選択肢 2 × 誤り
解説
宅建業者が自ら売主として宅地の売買契約を締結したときは、相手方に対して、遅滞なく、37条書面を交付しなければなりません(同法第37条第1項)。しかし、宅建取引士にその内容を説明させる必要はありません。
37条書面の交付

ワンポイントアドバイス

宅建業者が自ら売主として売買契約を締結した場合、宅建業者は買主に対して37条書面を交付しなければなりません。37条書面の交付は取引士が行う必要はなく、35条書面の交付と混同しないように注意が必要です。
関連する条文
(宅建業法第37条第1項)
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
選択肢 3 ○ 正しい
解説
宅建業者は、自己の所有に属しない宅地・建物について、自ら売主となる売買契約を締結することはできません(同法第33条の2)。しかし、この規定は業者間取引には適用されません(同法第78条第2項)ので、宅建業者Aは、Cが所有する宅地について、自らを売主、宅建業者Dを買主とする売買契約を締結することができます。
宅建業者間での宅地の販売

ワンポイントアドバイス

宅建業法における8種制限は、宅建業者が自ら売主となり、宅建業者以外の相手と取引する場合にのみ適用されます。また、民法において他人物売買は有効となるため、8種制限外における他人物売買が有効な契約となることも覚えておくと良いです。
関連する条文
(宅建業法第33条の2)
宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
一 宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。)を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令・内閣府令で定めるとき。
二 当該宅地又は建物の売買が第四十一条第一項に規定する売買に該当する場合で当該売買に関して同項第一号又は第二号に掲げる措置が講じられているとき。(取引態様の明示)
選択肢 4 × 誤り
解説
専属専任媒介契約を締結したときは、媒介契約締結の日から休業日数を除き5日以内に、指定流通機構に登録しなければなりません(同法第34条の2第5項、同法施行規則第15条の8)。
専属専任媒介契約の締結と指定流通機構への登録

ワンポイントアドバイス

指定流通機構への登録機関は、どちらも休業日を除きます。これと間違えやすいものが、媒介契約における業務報告の期間です。媒介契約のおける業務報告の期間は、休業日を含んだ期間となっています。
関連する条文
(宅建業法第34条の2第5項)
 宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者(以下「指定流通機構」という。)に登録しなければならない。
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