2016年(平成28年)宅建の「過去問」‐第43問(宅建業法)

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平成28年

宅建業法 > 業務に対する規制 > 契約の成立 > 手付金等の保全

難易度
解答時間
1
Q43

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

Aが、Bから手付金600万円を受領する場合において、その手付金の保全措置を講じていないときは、Bは、この手付金の支払を拒否することができる。
Aが、保全措置を講じて、Bから手付金300万円を受領した場合、Bから媒介を依頼されていた宅地建物取引業者Cは、Bから媒介報酬を受領するに当たり、A と同様、あらかじめ保全措置を講じなければ媒介報酬を受領することができない。
Aは、Bから手付金150万円を保全措置を講じないで受領し、その後引渡し前に、中間金350万円を受領する場合は、すでに受領した手付金と中間金の合計額500万円について保全措置を講じなければならない。
Aは、保全措置を講じないで、Bから手付金150万円を受領した場合、その後、建築工事が完了しBに引き渡す前に中間金150万円を受領するときは、建物についてBへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。

一つ

二つ

三つ

四つ

ヒント

宅建業者が自ら売主となって未完成物件を売買する際、定められた保全措置をしたあとでなければ手付金等を受領することができません。ただし、手付金の額が代金の5%以下かつ1000万円以下の場合には、保全措置を講じずに手付金等を受領することができます。
未完成物件の保全措置
選択肢 正しい
解説
未完成物件の場合、手付金等が代金の5%または1,000 万円を超える場合には、保全措置を講じなければなりません(宅建業法第41条第1項)。本肢の手付金600万円は5%を超えていますので、宅建業者Aが保全措置を講じていないときは、Bは、この手付金の支払を拒否することができます(同法第41条第4項)。
保全措置に関する計算式

ワンポイントアドバイス

本肢は宅建業者が自ら売主となる契約における8種制限の中の手付金等の保全措置に関するものになります。保全措置が必要となる計算式は完成物件が×10%、未完成物件が×5%となっているため、問題をよく見て解く必要があります。
関連する条文
(宅建業法第41条第1項、第4項)
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等(代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。)を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
一 銀行その他政令で定める金融機関又は国土交通大臣が指定する者(以下この条において「銀行等」という。)との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務を負うこととなつた場合において当該銀行等がその債務を連帯して保証することを委託する契約(以下「保証委託契約」という。)を締結し、かつ、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付すること。
二 保険事業者(保険業法(平成七年法律第百五号)第三条第一項又は第百八十五条第一項の免許を受けて保険業を行う者をいう。以下この号において同じ。)との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の不履行により買主に生じた損害のうち少なくとも当該返還債務の不履行に係る手付金等の額に相当する部分を当該保険事業者がうめることを約する保証保険契約を締結し、かつ、保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付すること。
2~3 (略)
4 宅地建物取引業者が、第一項に規定する宅地又は建物の売買を行う場合(同項ただし書に該当する場合を除く。)において、同項第一号又は第二号に掲げる措置を講じないときは、買主は、手付金等を支払わないことができる。
選択肢 誤り
解説
手付金等の保全措置を講じるのは、自ら売主となる宅建業者だけです(同法第41条第1項)。また、保全措置の対象は、手付金等に限定されますので、媒介業者が、媒介報酬について、保全措置を講じる必要はありません。
媒介報酬の保全措置

ワンポイントアドバイス

宅建業法における8種制限は、宅建業者が自ら売主になる場合のみ適用されます。本肢におけるCは媒介をした者であり、自ら売主となっていないため、8種制限を受けることはありません。ただし、宅建業者Aは自ら売主となっているため、保全措置が必要となります。
関連する条文
(宅建業法41条第1項)
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等(代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。)を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
一 銀行その他政令で定める金融機関又は国土交通大臣が指定する者(以下この条において「銀行等」という。)との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務を負うこととなつた場合において当該銀行等がその債務を連帯して保証することを委託する契約(以下「保証委託契約」という。)を締結し、かつ、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付すること。
二 保険事業者(保険業法(平成七年法律第百五号)第三条第一項又は第百八十五条第一項の免許を受けて保険業を行う者をいう。以下この号において同じ。)との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の不履行により買主に生じた損害のうち少なくとも当該返還債務の不履行に係る手付金等の額に相当する部分を当該保険事業者がうめることを約する保証保険契約を締結し、かつ、保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付すること。
選択肢 正しい
解説
未完成物件の場合、手付金等が代金の5%または1,000万円を超える場合には、保全措置を講じなければなりません(同法第41条第1項)。本肢の場合、手付金150万円は代金の5%以下(ちょうどを含む)で、1,000万円以下ですので、手付金を受け取るときには保全措置は講じる必要はありません。その後引渡前に受け取る中間金は手付金等に含まれますので、中間金を受け取る前に、手付金150万円と中間金350万円の合計500万円について、保全措置を講じなければなりません。
手付金保全措置が必要な場合

ワンポイントアドバイス

手付金等の保全措置における手付金等には、中間金が含まれます。したがって本肢においては中間金を受け取る前に保全措置を講じておく必要があります。
選択肢 誤り
解説
手付金150万円は保全措置を講じなくても受け取ることができます。次に、中間金を受け取るときには完成物件となっていますが、未完成物件か、完成物件かの判断は契約締結の時点で判断しますので、本肢の場合、未完成物件として扱うことになります。よって、中間金を受け取る前に保全措置を講じなければなりません。仮に、買主への所有権移転登記がされたときには、保全措置を講じる必要がなくなります(同法第41条第1項ただし書き)が、本肢では、移転登記がされていませんので保全措置を講じる必要がある、ということになります。
保全措置の基準の確定

ワンポイントアドバイス

保全措置を講じる必要がある額(完成物件として扱うか、未完成物件として扱うか)は、売買契約時に確定します。手付金等の保全措置の問いでは、誰が売主で、物件の状態はどうなっているかの2点に注意して解答すると良いです。
関連する条文
(宅建業法第41条第1項ただし書き)
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等(代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。)を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
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