2016年(平成28年)宅建の「過去問」‐第45問(宅建業法)

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平成28年

宅建業法 > 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律

難易度
解答時間
1.5
Q45

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

Aは、住宅販売瑕疵かし担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が100m2以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになる。
Aは、当該住宅をBに引き渡した日から3週間以内に、住宅販売瑕疵かし担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵かし担保責任保険契約の締結の状況について、宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
Aは、住宅販売瑕疵かし担保保証金の供託をする場合、Bに対し、当該住宅の売買契約を締結するまでに、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
Aは、住宅瑕疵かし担保責任保険法人と住宅販売瑕疵かし担保責任保険契約の締結をした場合、Bが住宅の引渡しを受けた時から10年以内に当該住宅を転売したときは、住宅瑕疵かし担保責任保険法人にその旨を申し出て、当該保険契約の解除をしなければならない。

ヒント

住宅瑕疵担保責任とは、住宅瑕疵担保履行法によって定められた、売主への資力確保義務のことを指します。宅建業者が売主となり、宅建業者以外の買主へ新築住宅を引き渡す際に、資力確保措置が義務付けられます。また、資力確保は保証金の供託もしくは保険への加入による方法の2つがあります。
保証金供託のポイント
選択肢 1 × 誤り
解説
住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が55m2以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることができます(住宅瑕疵担保履行確保法第11条第3項、同法施行令第5条)。
住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合の合計戸数の算定

ワンポイントアドバイス

本肢にある新築住宅の販売戸数の算定において、2戸をもって1戸とする床面積の規定は55m2となっています。また、床面積が55m2以下の場合も、中古住宅もしくは宅建業者への販売の場合には販売戸数に加算されません。
関連する条文
(住宅瑕疵担保履行確保法第11条の第3項)
宅地建物取引業者は、各基準日において、当該基準日前十年間に自ら売主となる売買契約に基づき買主に引き渡した新築住宅について、当該買主に対する特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するため、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしていなければならない。
2 前項の住宅販売瑕疵担保保証金の額は、当該基準日における同項の新築住宅(当該宅地建物取引業者が住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結し、保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付した場合における当該住宅販売瑕疵担保責任保険契約に係る新築住宅を除く。以下この条において「販売新築住宅」という。)の合計戸数の別表の上欄に掲げる区分に応じ、それぞれ同表の下欄に掲げる金額の範囲内で、販売新築住宅の合計戸数を基礎として、新築住宅に住宅品質確保法第九十五条第一項に規定する隠れた瑕疵があった場合に生ずる損害の状況を勘案して政令で定めるところにより算定する額(第十三条において「基準額」という。)以上の額とする。
3 前項の販売新築住宅の合計戸数の算定に当たっては、販売新築住宅のうち、その床面積の合計が政令で定める面積以下のものは、その二戸をもって一戸とする。
選択肢 2 × 誤り
解説
新築住宅を引き渡した宅建業者は、基準日(3 月31 日と9 月30 日)から3 週間以内に、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託および住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、免許権者に届け出なければなりません(同法第12条第1項)。
住宅販売瑕疵担保保証金の供託および住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況の届出

ワンポイントアドバイス

宅建業者が免許権者へ保証金の供託や保険契約の締結状況に関して報告義務をしなければならない期間は、定められた基準日から3週間以内となっています。本試験では、期間を変えるだけでなく、基準日以外からの開始と変えられて出題されることも多いです。
関連する条文
(住宅瑕疵担保履行確保法第12条第1項)
前条第一項の新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び同条第二項に規定する住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、国土交通省令で定めるところにより、その宅地建物取引業法第三条第一項の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事(信託会社等にあっては、国土交通大臣。次条において同じ。)に届け出なければならない。
選択肢 3 ○ 正しい
解説
宅建業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、買主に対し、売買契約を締結するまでに、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければなりません(同法第15条)。
供託金の供託先の供託所の所在説明

ワンポイントアドバイス

宅建業者が宅建業者以外の買主に新築住宅を販売した時、売買契約を締結するまでに書面をもって保証金の供託所の所在や名称を説明しなければなりません。また供託所に関する説明の際は宅建業者が行えば良く、取引士をして説明する義務はありません。
関連する条文
(住宅瑕疵担保履行確保法第15条)
供託宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地その他住宅販売瑕疵担保保証金に関し国土交通省令で定める事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。(準用)
選択肢 4 × 誤り
解説
住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が売主である宅建業者から当該新築住宅の引渡を受けた時から10年以上の期間にわたって有効なものでなければなりません(同法第2条第6項第4号)。また、転売を理由に保険契約を解除しなければならないわけではありません。
保険契約の要件

ワンポイントアドバイス

住宅瑕疵担保責任保険契約をするための要件は上記にようになっています。また、この10年以上とは売買契約をした日からではなく、買主が新築住宅の引き渡しを受けた日から起算して10年以上を指しています。
関連する条文
(住宅瑕疵担保履行確保法第2条第6項第4項)
1~5 (略)
6 この法律において「住宅販売瑕疵担保責任保険契約」とは、次に掲げる要件に適合する保険契約をいう。
一~三 (略)
四 新築住宅の買主が当該新築住宅の売主である宅地建物取引業者から当該新築住宅の引渡しを受けた時から十年以上の期間にわたって有効であること。
(以下、略)
※掲載している問題および解説は、必ずしも最新の法改正に対応したものではありません。直近の試験に向けて法改正に対応している問題および解説については、フォーサイトの過去問講座(有料)にてご提供しております。

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