2017年(平成29年)宅建の「過去問」‐第11問(権利関係)

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平成29年

権利関係 > 賃貸借契約 > 借地借家法 > 借地の場合

難易度
解答時間
2
Q11

A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(以下「本件契約」という。)が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき3年ごとに1% ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、AもBも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。
本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、AはあらかじめBに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

ヒント

借地権には借地借家法と民法の2種類あります。
借地借家法に基づく借地権は、他人から土地を借りてそこに自己所有の建物を建てることのできる権利です。
一方、民法の借地権は建物の所有を目的としていません。
例えば月極駐車場や資材置き場が該当します。
借地権か民法かによって使用目的や契約期間が異なります。
甲土地の賃貸借契約
選択肢 1 × 誤り
解説
賃借権が二重に設定された場合には、二重譲渡と同様に対抗要件を備えているかどうかで決します。本肢の場合、CがBよりも先に賃貸借契約を締結していても、対抗要件(賃借権または借地上の建物の登記)をBより先に備えなければCはBよりも優先されません。また土地の利用目的も関係ありません。
賃借権が二重に設定された場合の優先要件

ワンポイントアドバイス

どちらの契約を優先するかが契約を締結した日ではなく、登記を備えた日となります。
本肢には登記についての記載がないので、これだけではどちらの契約が優先されるかわかりません。
選択肢 2 ○ 正しい
解説
問題文の前半で「本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするもの」とありますから、この契約は借地借家法の適用を受けます。そして借地権の存続期間は、最短30 年ですので(借地借家法第3条)、10年と定めた場合には30年となります(同法第9条)。そして、「本件契約が資材置場として更地で利用することを目的」とする場合には民法の適用を受けることとなり、最長期間は20 年とされていますので(民法第604条第1項)、10年と定めたときには契約の通り10年になります。
賃貸借契約で借りた土地の利用目的の違いによる適用法

ワンポイントアドバイス

建物の所有を目的とした賃貸借の場合、借地借家法が適用されます。
存続期間は最短で30年のため、これより短く契約できません。

一方、資材置き場として使う場合は民法が適用されます。
存続期間は最長で20年のため、10年の契約が可能です。
関連する条文
(借地借家法第3条)
第三条
借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

(同法第9条)。
第九条
この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。

(民法604条)
第六百四条
1 賃貸借の存続期間は、二十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、二十年とする。
選択肢 3 × 誤り
解説
地代または土地の借賃が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、または近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができます(借地借家法第11条第1項)。
地価の増減と地代または土地借賃の増減

ワンポイントアドバイス

地価上昇による賃料の不相当に備えて一定期間がたった後に増額する旨を「スライド条項」といいます。
関連する条文
(借地借家法第11条第1項)
第十一条
1 地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」という。)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
選択肢 4 × 誤り
解説
定期建物賃貸借(同法第38条)とは異なり、本肢のような定期借地権の場合には、書面は必要ですが説明義務はありません(同法第22条)。
借地権の種類と、用途、期間、要式性、買い取り

ワンポイントアドバイス

「契約の更新がなく」とあることから、定期借地権と考えます。
「建物の買取りの請求をしないこととする旨を定める」とありますが一般定期借地権と事業用借地権には建物買取請求権がなく、建物譲渡特約付借地権は買い取り前提のため買取り請求をしないこことする旨を定めるのはおかしいです。

また書面の必要性と説明義務は関係ありません。
関連する条文
(借地借家法第22条)
第二十二条
存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第9条及び第16条の規定にかかわらず、契約の更新(更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第1項において同じ。)及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第13条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。

(借地借家法第38条)
第三十八条
1 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
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