2017年(平成29年)宅建の「過去問」‐第26問(宅建業法)

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平成29年

宅建業法 > 業務に対する規制 > 契約の実行 > 物件の引渡・登記・金銭の受領1(報酬額の制限)

難易度
解答時間
3
Q26

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C(消費税課税事業者)は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDの間での賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。なお、1か月分の借賃は9万円(消費税等相当額を含まない。)である。

建物を店舗として貸借する場合、当該賃貸借契約において200万円の権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいい、消費税等相当額を含まない。)の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は216,000円である。
AがBから48,600円の報酬を受領し、CがDから48,600円の報酬を受領した場合、AはBの依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。
Cは、Dから報酬をその限度額まで受領できるほかに、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。
建物を居住用として貸借する場合、当該賃貸借契約において100万円の保証金(Dの退去時にDに全額返還されるものとする。)の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は108,000円である。

ヒント

仕事として行う媒介には、報酬が必要です。
報酬の限度額等は法律で決められています。
建物の種類でも報酬は変わってくるので、注意してください。
二つの宅建業者が媒介した賃貸借契約
選択肢 1 ○ 正しい
解説
賃貸借(居住用建物の賃貸借を除く)の代理・媒介の場合で権利金の授受があるときは、その権利金を売買代金とみなして報酬計算し、1カ月分の賃料と比較して高い方を限度として受け取ることができます(宅建業法第46条)。
【権利金ベース】の場合、200万円× 5%=10万円。宅建業者AとCは消費税課税事業者ですので、10万円× 1.08=10万8,000円をAはBから、CはDから受領することができます。よって、AおよびCが受領できる報酬の限度額の合計は、10万8,000円× 2=21万6,000円となります。
次に、【賃料ベース】の場合、報酬の限度額はAおよびCの合計で賃料の1カ月分に消費税を加えた9万円× 1.08=9万7,200円になります。
以上から、【権利金ベース】の方が高いので、AおよびCが受領できる報酬の限度額の合計は、10万8,000円× 2=21万6,000円となります。
住居以外の賃貸借の代理・媒介における権利金の授受

ワンポイントアドバイス

住居以外の賃貸借で代理・媒介の場合で権利金の授受があるとき、その権利金を売買代金として報酬を計算します。
そして「権利金を基にして計算した報酬」と「賃料を基に計算した報酬」を比べて高い方が報酬額の上限となります。
関連する条文
(宅建業法第46条)
第四十六条
1 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
選択肢 2 × 誤り
解説
AはBから、CはDからそれぞれ、9万円× 1/2 × 1.08=4万8,600円を受領することができます。そして、依頼者の依頼によって行った広告料金については、報酬とは別途受領することができます(報酬告示第7)。
貸主から宅建取引業者への物件広告依頼

ワンポイントアドバイス

宅地建物取引業者が依頼者からの依頼があって広告を行う場合、その費用の負担について事前に依頼者の承諾があれば報酬と別に受け取ることができます。
選択肢 3 × 誤り
解説
重要事項の説明を行うことは、通常の媒介業務に含まれることですので、媒介報酬とは別に対価を受領することはできません(報酬告示第7)。
重要事項説明業務の対価は媒介報酬に包含される

ワンポイントアドバイス

重要事項の説明は、宅建士の大切な業務です。
重要事項の説明は媒介業務に含まれているので、別に報酬を受け取ることはできません。
選択肢 4 × 誤り
解説
本肢は、居住用建物ですので、保証金を売買代金とみなして報酬計算することはできません。よって、賃料をベースに報酬計算をすると、報酬の限度額はAおよびCの合計で賃料の1カ月分に消費税を加えた9万円× 1.08=9万7,200円になります。
居住用建物の保証金

ワンポイントアドバイス

店舗等住居用建物以外の賃貸の場合、権利金があれば売買代金とみなして報酬計算をすることができます。
本肢は居住用建物なので、権利金を売買代金として報酬計算することができません。
また、退却時に全額返還される保証金は、売買代金として報酬計算できません。
※掲載している問題および解説は、必ずしも最新の法改正に対応したものではありません。直近の試験に向けて法改正に対応している問題および解説については、フォーサイトの過去問講座(有料)にてご提供しております。

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