2017年(平成29年)宅建の「過去問」‐第27問(宅建業法)

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平成29年

宅建業法 > 業務に対する規制 > 契約の成立 > 瑕疵担保責任についての特約の制限

難易度
解答時間
1.5
Q27

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

売買契約において、瑕疵かし担保責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。
売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵かしについてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
Aが瑕疵かし担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
一つ
二つ
三つ
なし

ヒント

宅建業者が売主、宅建業者でないものが買主となるとき、買主が不利となる特約は結ぶことができません。
売主は無過失であっても責任を持つ必要があります。
どういうときが無効、どういうときが有効をしっかりと判断できるよう繰り返し問題を解いてください。
選択肢 誤り
解説
宅建業者は、自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、原則として民法の規定よりも買主に不利となる特約をしてはなりませんが、例外として瑕疵担保責任を負うべき期間についてその目的物の引渡の日から2 年以上となる特約をすることは認められていますので有効です(宅建業法第40条第1項)。
瑕疵担保責任の特約

ワンポイントアドバイス

瑕疵担保責任の追及期間については、引渡しの日から2年以上という内容であれば例外的に特約することができます(=有効)。
そのため、売買契約において、瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は有効となります。
関連する条文
(宅建業法第40条第1項)
第四十条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第三項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
選択肢 正しい
解説
売主の瑕疵担保責任の範囲を「売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ」と限定する特約は、民法の規定よりも買主に不利となる特約です(同法第40条第2項)。また、瑕疵担保責任を負う期間についても、「引渡しの日から2年以上」とする特約は認められますが、本肢のような「引渡しの日から1年間担保責任を負う」とする特約も、宅建業法に違反しますので無効です。
瑕疵担保責任の特約

ワンポイントアドバイス

原則、買主に不利な特約をすることができません。
売主は無過失であっても責任を負う必要があります。
そのため、この特約は無効となります。
関連する条文
(宅建業法第40条第2項)
第四十条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第三項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
2 前項の規定に反する特約は、無効とする。
選択肢 誤り
解説
民法の規定では、買主が売主に追及できる瑕疵担保責任として損害賠償請求と契約の解除を認めています。本肢のような「損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできない」とする特約は買主にとって不利なため無効です(同法第40条第2項)。
瑕疵担保責任に関する民法での規定

ワンポイントアドバイス

瑕疵担保責任を負う期間内は、損害賠償請求と目的を達成できない場合の契約解除をすることができます。
そのため、「損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約」は買主にとって不利になるので無効です。
関連する条文
(宅建業法第第40条第2項)
第四十条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第三項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
2 前項の規定に反する特約は、無効とする。
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