2017年(平成29年)宅建の「過去問」‐第28問(宅建業法)

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平成29年

宅建業法 > 業務に対する規制 > 契約の成立 > 手付の額の制限等

難易度
解答時間
1.5
Q28

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはいくつあるか。

Aは、法第49条に規定されている業務に関する帳簿について、業務上知り得た秘密が含まれているため、当該帳簿の閉鎖後、遅滞なく、専門業者に委託して廃棄した。
Aは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。
Aの従業者Cは、投資用マンションの販売において、勧誘に先立ちAの名称を告げず、自己の氏名及び契約締結の勧誘が目的であることを告げたうえで勧誘を行ったが、相手方から関心がない旨の意思表示があったので、勧誘の継続を断念した。
Aは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、売買契約の締結に際して買主から手付を受領した。その後、当該契約の当事者の双方が契約の履行に着手する前に、Aは、手付を買主に返還して、契約を一方的に解除した。
一つ
二つ
三つ
なし

ヒント

帳簿の保管や手付など業務を行う上で大切な法律がつまった問題です。
アではどういう帳簿なら閉鎖後何年間の保存が必要か、が問われています。通常は5年ですが当該宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては、10年間となるので注意が必要です。
イは専任代理契約に関する問題です。専任代理契約は専任媒介契約の規定がそのまま適用されるので指定流通機構への登録は必須です。
ウは勧誘に関する問題です。宅建業者に従事する者が勧誘を行うときは必ず宅建業者の商号又は名称及び当該勧誘を行う者の氏名並びに当該契約の締結について勧誘をする目的であることを相手に知らせる必要があります。
エは手附解除についての問題です。買主と宅建業者で契約の解除に必要な条件が異なるので注意が必要です。
試験対策としてはもちろん、実際に働くときに役立つのでしっかりと理解してください。
選択肢 違反する
解説
宅建業者は、帳簿を各事業年度の末日をもって閉鎖するものとし、閉鎖後5 年間(当該宅建業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては、10年間)保存しなければなりません(宅建業法施行規則第18条第3項)。
宅建業者の帳簿の保存期間

ワンポイントアドバイス

当該帳簿の閉鎖後、「遅滞なく」破棄することができないので違反となります。
関連する条文
(宅建業法施行規則第18条第3項)
第十八条 法第四十九条に規定する国土交通省令で定める事項は、次のとおりとする。
一~九 (略)
2 法第四十九条に規定する宅地建物取引のあつた年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積並びに第一項各号に掲げる事項が、電子計算機に備えられたファイル又は磁気ディスクに記録され、必要に応じ当該事務所において電子計算機その他の機器を用いて明確に紙面に表示されるときは、当該記録をもつて法第四十九条に規定する帳簿への記載に代えることができる。
3 宅地建物取引業者は、法第四十九条に規定する帳簿(前項の規定による記録が行われた同項のファイル又は磁気ディスクを含む。)を各事業年度の末日をもつて閉鎖するものとし、閉鎖後五年間(当該宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあつては、十年間)当該帳簿を保存しなければならない。
選択肢 違反する
解説
代理契約については、媒介契約に関する規定が準用されます(同法第34条の3)。つまり、「専任代理契約」と「専任媒介契約」は同様に考えます。よって専任代理契約を締結したときは、契約締結後7 日以内に指定流通機構に登録しなければならず、本肢のように指定流通機構に登録しない旨の特約があっても無効となります。これは依頼者の要望があっても宅建業法に違反します。
専任代理契約と指定流通機構

ワンポイントアドバイス

専任媒介契約をしたときには必ず指定流通機構に登録する必要があります。
これは専任代理契約も同じです。
よって登録しないという本肢は誤りとなります。
関連する条文
(宅建業法第34条の3)
第三十四条の三 前条の規定は、宅地建物取引業者に宅地又は建物の売買又は交換の代理を依頼する契約について準用する。
選択肢 違反する
解説
宅建業者の従業者は、契約締結の勧誘に先立って宅建業者の商号または名称および当該勧誘を行う者の氏名並びに当該契約の締結について勧誘をする目的を告げなければなりません(同法第47条の2第3項、規則第16条の12第1項ハ)。よって、Aの名称を告げずに勧誘したことは宅建業法に違反します。これは勧誘の継続を断念した場合でも違反します。
勧誘行為の事前に告げる義務のある内容

ワンポイントアドバイス

宅建業者の従業者は、勧誘を行う前に以下のことを告げる必要があります。
・宅建業者の商号又は名称
・当該勧誘を行う者の氏名
・当該契約の締結について勧誘をする目的である旨
関連する条文
(宅建業法第47条の2第3項)
第四十七条の二 
1~2 (略)
3 宅地建物取引業者等は、前二項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であつて、第三十五条第一項第十四号イに規定する宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令・内閣府令で定めるもの及びその他の宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。

(宅建業法施行規則第16条の12第1項ハ)
第十六条の十二 法第四十七条の二第三項の国土交通省令・内閣府令及び同項の国土交通省令で定める行為は、次に掲げるものとする。
宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をすること。
イ~ロ (略)
ハ 当該勧誘に先立つて宅地建物取引業者の商号又は名称及び当該勧誘を行う者の氏名並びに当該契約の締結について勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うこと。
(以下、略)
選択肢 違反する
解説
宅建業者が、自ら売主となる宅地または建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付は解約手付とみなされ、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、当該宅建業者はその倍額を償還して、契約を解除することができます(同法第39条第2項)。
建物の売買契約と手付

ワンポイントアドバイス

売主方手付を解除する場合、手付の倍額を返還します。
本肢は「手付を買主に返還して」となっているので、誤りです。
関連する条文
(宅建業法第39条第2項)
第三十九条 宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない。
2 宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
(以下、略)
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