2017年(平成29年)宅建の「過去問」‐第31問(宅建業法)

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平成29年

宅建業法 > 業務に対する規制 > 契約の成立 > 損害賠償額の予定等の制限

難易度
解答時間
1.5
Q31

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結しようとする場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

Bは自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。
BがAに対し、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をAが受け取った時に生じることとなる。
Aは、Bとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。

一つ
二つ
三つ
なし

ヒント

8種制限とは、宅地建物取引業者が自ら宅地建物の売主となる場合に課せられる制限のことです。
クーリング・オフは実生活でもよく聞きます。宅地建物の取引では契約の場所によって有効かどうかが決まるので注意が必要です。
選択肢 誤り
解説
買主が自ら指定した自宅でマンションの買受の申込をした場合、法第37条の2の規定(クーリング・オフ)に基づいて、申込の撤回を行うことはできません(宅建業法第37条の2、同法施行規則第16条の5第2号)。
買主が自宅でマンションの買受を希望した場合のクーリングオフ

ワンポイントアドバイス

クーリング・オフできるかどうかの要件のひとつに、場所的要件があります。
売買契約の説明を受けた場所によってクーリング・オフできる場合とできない場合があります。
本肢のように買主の指定で自宅で行う場合、契約解除・申込の撤回をすることができません。
関連する条文
(宅建業法第37条の2)
第三十七条の二 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。

(宅建業法施行規則第16条の5第2号)
第十六条の五 法第三十七条の二第一項の国土交通省令・内閣府令で定める場所は、次に掲げるものとする。
二 当該宅地建物取引業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合にあつては、その相手方の自宅又は勤務する場所
選択肢 誤り
解説
法第37条の2の規定に基づき、書面により買受の申込の撤回を行った場合、その効力は、当該書面を発した時に生じます(同法第37条の2第2項)。
書面による買受申し込みの撤回とクーリング・オフの効果の発生

ワンポイントアドバイス

もし宅建業者が受け取ったらクーリング・オフの効果が生じるとしたら、契約を破棄されたくない売主が受け取らない可能性があります。
そのため、クーリング・オフは買主が書面を発した時点で効力を発します。
関連する条文
(宅建業法第37条の2第2項)
第三十七条の二 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
2 申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。
選択肢 誤り
解説
宅建業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の額を予定し、または違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10 分の2 を超える定めをすることができません(同法第38条)。本肢の場合、300万円+600万円=900万円となり限度額の600万円を超えています。
宅建業法38条による損害賠償予定額と違約金の金額の制限

ワンポイントアドバイス

「損害賠償の予定額+違約金」は、代金の額の2/10を超える特約を定めても、限度額までとなります。
関連する条文
(宅建業法第38条)
第三十八条 宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
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