絶対高さ制限とは？｜わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

絶対高さ制限とは

特定の地域でのみ適用される建物の高さの制限を言います。

絶対高さ制限が適用される地域

絶対高さ制限が適用されるのは、以下の地域です。

1. 第一種低層住居専用地域
2. 第二種低層住居専用地域
3. 田園住居地域

絶対高さ制限の内容

原則として10ｍまたは12ｍのうち都市計画で定められた高さの限度を超えることはできません。なお、建物の外壁またはこれに代わる柱の面と敷地の境界線との間に、都市計画で定める後退距離（1ｍまたは1.5ｍを限度）を確保しなければなりません。

絶対高さ制限の目的

1. 低層住居の環境の保護…日照や通風の確保のため

絶対高さ制限の例外

1. 周囲に広い公園がある建築物で、低層住居に係る良好な住居の環境を害する恐れがないと特定行政庁が認めて許可したもの
2. 学校等、その用途によってやむを得ないと特定行政庁が認めて許可したもの

上記2点に当てはまる建築物は、例外的に絶対高さ制限が緩和されます。

絶対高さ制限と日影規制の比較

建築基準法の中の同じ集団規定に、日影規制があります。

紛らわしい論点ですので、下記表にて比較して違いを見ていきます。

※「〇」→適用がある　「×」→適用がない

地域	絶対高さ 制限	日影規制
第一種低層住居専用地域	○	軒の高さが7ｍを超える建築物、または近いを除く階数が3以上の建築物
第二種低層住居専用地域	○
田園住居地域	○
第一種中層住居専用地域	×	高さが10ｍを超える建築物
第二種中層住居専用地域	×
第一種住居地域	×
第二種住居地域	×
準住居地域	×
近隣商業地域	×
商業地域	×	×
準工業地域	×	高さが10ｍを超える建築物
工業地域	×	×
工業専用地域	×	×
用途地域の指定のない地域	×	高さが10ｍを超える建築物

日影規制

絶対高さ制限に関するよくある質問

「第一種低層住居専用地域においては、建築物の高さは、原則として、20ｍを超えてはならない」という問題で、答えが×の理由を教えてください。

判断の基準は、絶対高さ制限になります。第一種・第二種低層住居専用地域では、建物の高さは原則として、10メートルまたは12メートルのうち都市計画で定められた高さの限度を超えることはできないとされています。
※日影規制が出題のテーマではないことにご留意ください。

『1mまたは1.5m』とは、『1m丁度または1.5m丁度』ということでしょうか？高さの限度では、『高さ10mまたは12m以下』とありますが、11mでも良いのでしょうか?

1メートルと決められたら1メートルを確保、1.5メートルと決められたら1.5メートルを確保します。なお、高さ制限については、10メートルと定められたら、8メートル、9メートルなど、10メートルちょうどまでOKということになります。

第一種・第二種低層住居専用地域について、定めなければいけないことを教えてください。

第一種・第二種低層住居専用地域については、容積率、建ぺい率高さの限度(必要なら)外壁後退距離の限度(必要なら)敷地面積の最低限度以上を、定めます。