解除とは？｜わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

解除とは

契約を無かったことにする行為を言います。

この場合、山田さんは約束した以上守らなければなりません。それゆえ山田さんが渡してくれるまで待つべきとも考えられます。

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しかし、いつまでも待つことは鈴木さんにとって酷です。

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そこで、鈴木さんは山田さんにもう一度だけチャンスを与え、それでも約束を果たしてくれなければ、契約を無かったことにできるものとしました。これを解除（債務不履行による解除）と言います。

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鈴木さんは山田さんにもう一度家を引き渡してくれるよう催告し、それでも家を渡してくれなければ契約を無かったことにし、払った代金を返してもらえば良いのです。

解除の要件

• 履行遅滞…債務の履行が遅れている場合
• 履行不能…債務が不可能になった場合

上記2つの場合に、解除権が発生します。その場合の手続きは以下の通りとなります。

原則…履行遅滞の場合：相当期間を定めて催告します。それでも履行がない場合は解除ができます。
例外…履行不能の場合：催告をすることなく即解除することができます。

誰が誰に解除を言い渡すのか

解除権をもつ全員が、契約の相手方全員に対して解除を言い渡します。契約を解除するかどうかは、当事者にとって非常に重大なことなので、全員が良く知っていることが必要となります。

どのように解除を行うのか

一方的意思表示によって行います。すなわち相手方の承諾は必要とされません。

一度言い渡した解除の撤回

一度解除をすると、その後は撤回することはできません。重大なことですので、一度言った以上むやみに変更を認めるべきではありません。

解除権の消滅

1. 解除権を有する者が数人いる場合、1人の解除権が消滅すると、他の者の解除権も消滅します。
2. 解除権を有する場合、相手方の催告に答えないと解除権は消滅します。

解除の効果

解除をすると、はじめから無かったことになります。解除の意思表示を発したときからではありません。

どのような効果が生じるのか

1. 原状回復義務が発生します。
2. 手付金、代金等の金銭は受領のときから利息を付けて返します。
3. 損害賠償義務が発生します。

第三者との関係

1. 解除前に目的物を買った第三者に対してその物を返せと主張することができません。つまり、解除を対抗することができません。
2. 第三者は解除される原因があったことを知っていても構いません。ただし、不動産の場合、移転登記をしていないと保護はされません。

解除の種類

解除には大きく分けて以下の3種類があります。試験対策としてはあまり重要な事項ではありませんので、参考程度に押さえておきましょう。

1. 法定解除…　・債務不履行による解除
   　　　　　　・担保責任による解除
   　　　　　　・賃貸借における解除
   　　　　　　・請負の注文者の解除
   　　　　　　・委任の両当事者の解除
2. 約定解除…　契約で解除権をあらかじめ留保しておいて、その解除権の行使によって契約を解除することです。手付解約や買戻解約がこれに当たります。
3. 合意解除（解除契約）…　契約を解消して契約がなかったのと同一の状態を作ることを内容とする新たな契約をすることです。

解除に関するよくある質問

『賃貸借契約が合意解除により終了した場合』とは、どういう意味ですか。

合意解除とは、話し合いで契約を解除することです。賃貸人と賃借人の2人で話し合って、転借人を困らせる目的でもともとの賃貸借契約を解除しても、転借人に対して、「出ていけ！」と主張できないことです。

『賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合は、合意解除できる』とあります。この場合、賃貸人はその解除効果を転借人に対抗できるのでしょうか？

合意解除した場合、賃貸人は転借人を追い出すことはできません。つまり、対抗することはできません。

借家のときは、更新拒絶(解約申し入れ)を賃貸人からするとき、それぞれ期間の定めがある場合とない場合とありますが、借地にはありますか？

借地も借家と違い、基本賃借人からも解約申入れは出来ません。賃貸人と賃借人双方の合意解除は可能です。借地は借家より保護されることが少なくなります。借地も初期の契約で「期間の定めあり・なし」どちらも可能です。