対抗要件とは？宅建士がわかりやすく解説

誰に「対抗＝主張」するのか

例えば、Aさんが家をB不動産から買った場合、所有権はAさんに移ります。このとき、AさんとB不動産は当事者の関係になるので、「対抗要件」なしで、所有権の有無を主張できます。では、「対抗要件」が必要となるのは、誰に対してでしょうか？当事者間では必要がないので、必要となるのは、「第三者」との間になります。

なにが「対抗要件＝主張するための条件」となるのか

例えば先ほどの例で、B不動産がAさんと同時にCさんにも同じ家を売っていたとします。いわゆる「二重譲渡」の状態です。このとき、AさんがCさんに「家は自分が買った」と主張するために、必要な条件があります。その条件とは、家などの不動産物権変動の場合は「登記」となります。不動産においては、先に登記を備えたものが勝つとされています。つまり、AさんやCさんは、引渡と登記が無ければ自分の権利を主張することはできません。これは、民法177条の「不動産に関する物権変動は、登記法の定めるところに従いその登記をしなければ第三者に対抗することができない」により定められています。<figure class="table" style="width:98.54%;"><table class="ck-table-resized"><colgroup><col style="width:9.16%;"><col style="width:16.76%;"><col style="width:10.28%;"><col style="width:35.07%;"><col style="width:19.83%;"><col style="width:8.9%;"></colgroup><tbody><tr><td>&nbsp;</td><td>どんなものか？</td><td>対抗要件</td><td>原則</td><td>例外</td><td>公信力</td></tr><tr><td>不動産</td><td>土地とその定着物</td><td>登記</td><td rowspan="2"><ol><li>二重に譲り受けた人</li><li>地上権・抵当権などの物件を取得した人</li><li>賃借人</li><li>悪意者</li></ol></td><td rowspan="2"><ol><li>不法占拠者</li><li>不法行為者</li><li>背信的悪意者</li></ol></td><td>なし</td></tr><tr><td>動産</td><td>不動産以外の物</td><td>引渡</td><td>あり</td></tr></tbody></table></figure>

「対抗」とは「主張する」、「要件」とは「条件」を意味します。したがって対抗要件とは、「主張するための条件」と言い換えることができます。

対抗要件とは

民法177条の「登記をしなければ、第三者に対抗することができない」とは、登記をしなければ、当事者間で生じた物権変動の効果を、第三者に対して主張することができないということです。対抗要件を備えていないと、当事者から第三者へ対抗することができませんが、第三者の側から登記が備わっていない物権変動の効果を認めることは可能です。<figure class="image"><img style="aspect-ratio:700/400;" src="https://storage.googleapis.com/mcs-fs-pro-strapi-uploads-clone202504111055/counter-requirement/img_02-1738810457824-780861467.png" alt="img_02.png" srcset="https://storage.googleapis.com/mcs-fs-pro-strapi-uploads-clone202504111055/thumbnail_img_02-1738810457821-135572173.png 245w,https://storage.googleapis.com/mcs-fs-pro-strapi-uploads-clone202504111055/small_img_02-1738810457821-875305698.png 500w," sizes="100vw" width="700" height="400"></figure>

「対抗することができない」とは？

無権利の名義人、及びその譲受人・転得者

たとえば、Aさんの家を買ったBさんは、何の権利を有していなくとも、この家の名義人となっているCさんや、Cさんの登記名義を信頼してCさんから同じ家を買ったDさんに対して、登記がなくとも所有権を対抗することができます。CさんやDさんは何の権利も持っていない以上「登記の欠缺を主張する正統の利益を有する第三者」ではないからです。

不法行為者・不法占拠者

たとえば、Aさんの家を買ったBさんは、所有権移転登記をしていなくても、不法にこの家を滅失毀損したCさんや不法に占拠するDさんに対して、損害賠償を請求して家の明け渡しを請求することができます。

転々移転した場合の前の持ち主・後の持ち主

たとえば、AさんからBさん、BさんからCさんへと所有権が移転した場合で、登記名義はまだAさんにあるとします。このときCさんはAさんに登記なくして所有権の取得を主張することができます。CさんにとってAさんは「第三者」に該当しないからです。BさんはAさんから所有権移転登記を得ていなくても、Cさんに対して所有権の取得を対抗することができます。BさんにとってCさんは「第三者」に該当しないからです。前の話において、Aさんは既に無権利者となっているので、Cが登記を備えていないことを主張しても意味を成さない主張となります。また後の話においては、CはBの権利に基づいて権利を取得したので、Bが登記を備えていないことを主張しても、やはり意味を成さない主張となります。

詐欺または強迫によって登記の申請を妨げた者

たとえば、Aが家をBとCに二重に譲渡した場合、CがBを詐欺や強迫によってBの登記の申請を妨げた場合、BはCが所有権移転登記を受けたかどうかに関わらず、所有権の取得をCに対抗することができます。このような場合にBがCに対抗できないとするのは不公平であり、信義則に反するからで

他人のために登記を申請する義務のある者

たとえば、Aが家をB法人に売ったとします。その所有権移転登記の前にさらにB法人がB法人の代表者Cに家を売った場合、B法人はCに対して、登記なくして所有権を対抗することができます。なぜなら、CはB法人の代表者として登記を申請する義務を負っていながらそれをせず、自らが家を購入し、B法人が登記を備えていないことを主張できるとするのは背信行為であり、信義則に反するからです。ただしB法人とCが二重に譲渡を受けた場合であっても、Cが先に買い受けていたときは、先に所有権移転を受けた者が対抗することができます。他人のために登記の申請をする義務がある者とは、法人の代表者の他、未成年の子の法定代理人、不在者の財産管理人、遺言執行者等の法定代人の他、委任による代理人があります。

背信的悪意者

判例は「単なる悪意者は、民法177条のいう「第三者」に該当するので、この者に対しては登記なくして対抗できないとしています。しかし、他人が登記を備えていないことを主張することが信義則に反するような者に対してまで、登記が無ければその登記取得を対抗できないとするのは適当とは言えません。そこでこのような者を「背信的悪意者」として、背信的悪意者に対しては登記なくして権利の取得を対抗できるものとしています。<a target="_blank" rel="noopener noreferrer" href="https://www.foresight.jp/takken/column/believers/">背信的悪意者とは？｜わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説</a><figure class="image"><img style="aspect-ratio:700/400;" src="https://storage.googleapis.com/mcs-fs-pro-strapi-uploads-clone202504111055/counter-requirement/img_03-1738810457823-513613984.png" alt="img_03.png" srcset="https://storage.googleapis.com/mcs-fs-pro-strapi-uploads-clone202504111055/thumbnail_img_03-1738810457817-194966704.png 245w,https://storage.googleapis.com/mcs-fs-pro-strapi-uploads-clone202504111055/small_img_03-1738810457817-490296978.png 500w," sizes="100vw" width="700" height="400"></figure>

登記なくして対抗することができる第三者とは、「当事者及びその包括承継人以外の者であって、登記の欠缺（けんけつ＝不存在）を主張する正統の利益を有する第三者」ではない者を言います。（大判明41.12.15）。上記の者は、不動産に関する権利を主張したいと思ったときに、登記を備えていなくても対抗できます。

「登記がなくても対抗することができる第三者」とは？

問題

AがA所有の甲土地をBに売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。<ol><li>Aが甲土地をBに売却する前にCにも売却していた場合、Cは所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。</li><li>AがBの詐欺を理由に甲土地の売却の意思表示を取り消しても、取消しより前にBが甲土地をDに売却し、Dが所有権移転登記を備えた場合には、DがBの詐欺の事実を知っていたか否かにかかわらず、AはDに対して甲土地の所有権を主張することができない。</li><li>Aから甲土地を購入したBは、所有権移転登記を備えていなかった。Eがこれに乗じてBに高値で売りつけて利益を得る目的でAから甲土地を購入し所有権移転登記を備えた場合、EはBに対して甲土地の所有権を主張することができない。</li><li>AB間の売買契約が、Bの意思表示の動機に錯誤があって締結されたものである場合、Bが所有権移転登記を備えていても、AはBの錯誤を理由にAB間の売買契約を取り消すことができる。</li></ol>平成28年度宅地建物取引士資格試験　問3

解説

<ol><li>誤り。 AからB、AからCに、二重譲渡が行われています。この場合、先に登記を備えた方が所有権を主張できますので、CがBに対して甲土地の所有権を主張するには、所有権移転登記を備えていなければなりません（民法第177条）。</li><li>誤り。 本肢では、「取消しより前にBが甲土地をDに売却」していますので、Dは取消前の第三者になります。詐欺による意思表示の取消は、取消前の善意の第三者に対抗することができません。（同法第96条第３項）。 よって、Dが詐欺の事実を知っていた場合には、AはDに対して甲土地の所有権を主張することができます。なお、Dが所有権移転登記を備えていても同じです。</li><li>正しい。 Bに高値で売りつけて利益を得る目的でAから甲土地を購入したEは、背信的悪意者に該当します。この場合、BはEに対して、所有権移転登記を備えていなくても、甲土地の所有権を主張することができます。よって、反対にEはBに対して、甲土地の所有権を主張することはできません。（同法第177条）。</li><li>誤り。 錯誤無効を主張できるのは、表意者のみです。本肢では、主張できるのはBであってAは錯誤無効を主張することはできません。また、錯誤は無効を主張するのであって、取消をするのではありません（同法第95条）。</li></ol><figure class="image"><img style="aspect-ratio:700/400;" src="https://storage.googleapis.com/mcs-fs-pro-strapi-uploads-clone202504111055/counter-requirement/img_04-1738810457814-415746091.png" alt="机に向かって勉強をする人" srcset="https://storage.googleapis.com/mcs-fs-pro-strapi-uploads-clone202504111055/thumbnail_img_04-1738810457809-595883387.png 245w,https://storage.googleapis.com/mcs-fs-pro-strapi-uploads-clone202504111055/small_img_04-1738810457809-590257050.png 500w," sizes="100vw" width="700" height="400"></figure>

対抗要件に関する過去問

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窪田義幸（くぼた よしゆき）

″栄光を掴む″ための講義、″強い意欲″を持ち続けるための講義をめざします【出身】愛知県&nbsp; 【経歴】立命館大学文学部卒。宅建・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士。&nbsp; 【趣味】神社仏閣巡り&nbsp; 【受験歴】1999年宅建試験受験、合格&nbsp; 【講師歴】2001年よりフォーサイト宅建講座講師スタート&nbsp; 【刊行書籍】3ヵ月で宅建 本当は教えたくない究極の宅建合格メソッド (最短合格シリーズ)&nbsp; 【座右の銘】雨垂れ石を穿つ

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