法定地上権とは？地上権や法定地上権の成立要件、一括競売、法定地上権と地上権の違いをわかりやすく解説！｜わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

法定法定地上権の成立要件や登記の有無・再築した場合・共有の場合、一括競売した場合、地上権との違い語句の意味や例を、わかりやすく解説していますので是非参考にしてください。

法定地上権とは

元々土地と建物を持っていたところ、抵当権の実行によりそれぞれ別々の持ち主になった場合、発生するのが地上権です。

例えば、法定地上権が認められないと、建物のみの所有者は、建物を有効活用することができません。建物の下には例外なく土地がありますが、この土地の所有権は持っていないからです。

でもそうなると、建物を所有している意味がないですよね。そこで、認められるのが「法定地上権」です。

簡単に言うと、土地の所有者でなくとも、土地を利用することができる権利です。この法定地上権があるから、建物のみの所有者も、建物に住んだり、賃貸に出したり、有効活用することができるのです。

法定地上権の成立要件

1. 抵当権設定当時に土地の上に建物が存在する
2. 抵当権設定当時、土地と建物が同一人の所有に属する
3. 土地・建物の一方または双方に抵当権が設定されている
4. 土地または建物の競売がなされ土地と建物の所有者が別々になった

以上の4点を満たす必要があります。したがって、法定地上権は更地には成立しません。次にこんな場合はどうなるのか？ケース別に見ていきましょう。

1.登記の有無

成立要件の①において、「建物が存在する」とは、ただ建物が建っていれば良いのでしょうか。それとも登記があることが必要なのでしょうか。

結論から言うと、成立要件の①・②を満たしている場合、建物に保存登記がなされていなくても法定地上権は成立します。抵当権を設定した当時、建物があれば、土地の抵当権者は建物があることを前提に価額等を評価していることがその理由です。

2.再築した場合

抵当権設定当時、土地の上に建物が建っていて、法定地上権の成立要件を満たしていたとしてもその後建物が取り壊され、再築された場合はどうなるのでしょうか。

原則的には、新建物のために法定地上権は成立しません。
しかし、例外的に、新建物の所有者が土地の所有者と同一であり、土地の抵当権者が再築された建物について、土地の抵当権と同順位の共同抵当権の設定登記を受けた場合は、新建物のために法定地上権が成立します。

3.共有の場合

土地や建物が複数の人の共有の持ち物だった場合はどうなるのでしょうか。

土地のみが共有、もしくは建物のみが共有、あるいは土地のみに抵当権が設定されたなど、様々なパターンがありますが、今回はシンプルに土地・建物いずれも共有で、両方の全部に抵当権が設定されたと仮定して解説します。

その場合、土地・建物ともに法定地上権が成立します。すべてが共有であることから、1人が所有者であるときと同じように考えることができます。

一括競売

土地（更地）に抵当権を設定した場合、その抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は土地とともにその建物を競売にかけることができます。ただし、優先弁済権は土地代についてのみ主張することができます。

優先弁済権とは

他の抵当権者・債務者よりも先に弁済してもらえる権利です。

法定地上権と地上権の違い

まず、地上権とは、借りた土地を自由に使うことができる権利を言います。例えば、畑として他人から土地を借り、作物を育てている場合は地上権にあたります。

法定地上権は、土地と建物の所有者が違う場合に、土地も建物も有効に活用するために法的に認められる権利です。

この第三者は建物のみ所有し、土地は所有していません。この場合、法定地上権が認められるので、第三者は建物について譲渡や賃貸改築などが可能となります。

法定地上権に関するよくある質問

土地が地上権の目的となっているとはどういう意味か教えてください。

地上権の目的となっているとは、他人がその土地を使用する権利が設定されているということです。簡単に言うと、土地を借りてその土地の上に建物を建てて利用できる権利のことです。

建物のみに抵当権が設定されたのち抵当権実行前に土地が譲渡された場合にも法定地上権は成立しますか?

この場合、法定地上権は成立しません。

法定地上権は所有者が同一の時に設定されたときでないと成立しないと思いますが、1番抵当の時に建物と土地の所有者が別で、2番抵当設定時に同一となった場合、2番抵当権者ために法定地上権は成立しますか?

抵当権が実行されないと法定地上権は成立しません。この場合、2番抵当権者が存在するとしても、1番抵当権者がいれば、その抵当権の順位で実行することになりますから、法定地上権は成立しません。