区分所有法とは？宅建試験での問題例も紹介

考え方

戸建住宅の場合、１人で建物を使用しています。↓それゆえ、原則他人のことは考えず自由に建物全体を使用できます。↓しかし、マンションのような大きな建物を区分して所有している場合には、エレベーターや敷地を共同で使用するため、他の住民を無視して生活することはできません。↓そこで、みんなが気持ちよく生活できるように、決まりを設けました。これが建物区分所有法です。このように、建物区分所有法の適用がある点で、マンションで生活する場合は、戸建住宅の場合と異なります。<figure class="image"><img style="aspect-ratio:700/400;" src="https://storage.googleapis.com/mcs-fs-pro-strapi-uploads-clone202504111055/Building-segment-ownership-law/main2-1738810278272-661532130.jpg" alt="main2.jpg" srcset="https://storage.googleapis.com/mcs-fs-pro-strapi-uploads-clone202504111055/thumbnail_main2-1738810278263-366360782.jpg 245w,https://storage.googleapis.com/mcs-fs-pro-strapi-uploads-clone202504111055/small_main2-1738810278263-846346501.jpg 500w," sizes="100vw" width="700" height="400"></figure>

建物区分所有法とは、いわゆる分譲マンションに関する法律です。マンションで生活する場合、戸建住宅とは違う点が多々あります。まずは建物区分所有法の考え方からみていきましょう。&nbsp;

建物区分所有法とは

<ol><li>マンションは（a）建物（専有部分と共用部分）、（b）敷地、(c)敷地利用権から構成されます。そこで、まず、これはどのような内容で、どのように取り扱われるかが問題となります。 &nbsp;</li><li>次に、マンションでみんなが気持ちよく生活するためには、 ・みんなが集まって（集会） ・一定の決まり（規約）を作り ・全員がこれに従うことが必要です。また、・決まりに違反した者に一定の措置を行うことが必要です。さらに、・日常、マンションを管理することも必要となります。そこで、この内容が問題となります。</li><li>さらに、マンションが老朽化した場合、これを修理する必要があります。そこで、これをどのようになしうるかが問題となります。 &nbsp;</li><li>最後に、宅建試験ではよく数字を変えて出題されますので、各数字をまとめることが必要です。</li></ol><figure class="image"><img style="aspect-ratio:700/400;" src="https://storage.googleapis.com/mcs-fs-pro-strapi-uploads-clone202504111055/Building-segment-ownership-law/main3-1738810278138-404692346.jpg" alt="main3.jpg" srcset="https://storage.googleapis.com/mcs-fs-pro-strapi-uploads-clone202504111055/thumbnail_main3-1738810278130-395576591.jpg 245w,https://storage.googleapis.com/mcs-fs-pro-strapi-uploads-clone202504111055/small_main3-1738810278130-312183420.jpg 500w," sizes="100vw" width="700" height="400"></figure>

建物区分所有法の全体像

区分所有権と区分所有者の違い

例えば、マンションの101号室を辻さんが所有している場合、辻さんの101号室の所有権を「区分所有権」、辻さん（マンション101号室の所有者）を「区分所有者」と言います。

区分建物と区分所有建物の違い

区分所有建物とは、いわゆる「マンション」のことを言います。一方で区分建物とは「マンションの中の専用部分」を言います。例えば、辻さんが「スカイマンション」の「101号室」を所有していたとします。すると、区分所有建物は「スカイマンション」、区分建物は「101号室」ということになります。通常、区分建物と区分所有建物はこのような使われ方をしますが、法律において明確な定義がなされているわけではありません。<figure class="image"><img style="aspect-ratio:700/400;" src="https://storage.googleapis.com/mcs-fs-pro-strapi-uploads-clone202504111055/Building-segment-ownership-law/main4-1738810278217-510570275.jpg" alt="main4.jpg" srcset="https://storage.googleapis.com/mcs-fs-pro-strapi-uploads-clone202504111055/thumbnail_main4-1738810278205-307961476.jpg 245w,https://storage.googleapis.com/mcs-fs-pro-strapi-uploads-clone202504111055/small_main4-1738810278205-690832598.jpg 500w," sizes="100vw" width="700" height="400"></figure>

用語の定義

問題

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。<ol><li>区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することができる。 &nbsp;</li><li>区分所有者の請求によって管理者が集会を招集した際、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者が集会の議長となる。 &nbsp;</li><li>管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。 &nbsp;</li><li>一部共用部分は、区分所有者全員の共有に属するのではなく、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。</li></ol> 平成25年度宅地建物取引士資格試験　問13

解説

<ol><li>誤り。 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることはできますが、議決権を行使することはできません（区分所有法第44条第1項）。 &nbsp;</li><li>正しい。 集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、集会の議長には、その集会を招集したのが、管理者なら管理者、区分所有者なら区分所有者の1人が議長になります（同法第41条）。この問題では、「区分所有者の請求によって管理者が集会を招集」していますので、管理者が集会の議長になります。 &nbsp;</li><li>正しい。 管理者は、集会において、毎年1 回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければなりません（同法第43条）。 &nbsp;</li><li>正しい。 共用部分は、区分所有者全員の共有に属します。但し、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属します（同法第11条第1項）。</li></ol><figure class="image"><img style="aspect-ratio:700/400;" src="https://storage.googleapis.com/mcs-fs-pro-strapi-uploads-clone202504111055/Building-segment-ownership-law/main5-1738810278221-992987598.jpg" alt="勉強している男性の絵" srcset="https://storage.googleapis.com/mcs-fs-pro-strapi-uploads-clone202504111055/thumbnail_main5-1738810278215-303413546.jpg 245w,https://storage.googleapis.com/mcs-fs-pro-strapi-uploads-clone202504111055/small_main5-1738810278215-563194560.jpg 500w," sizes="100vw" width="700" height="400"></figure>

建物区分所有法に関する過去問

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窪田義幸（くぼた よしゆき）

″栄光を掴む″ための講義、″強い意欲″を持ち続けるための講義をめざします【出身】愛知県&nbsp; 【経歴】立命館大学文学部卒。宅建・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士。&nbsp; 【趣味】神社仏閣巡り&nbsp; 【受験歴】1999年宅建試験受験、合格&nbsp; 【講師歴】2001年よりフォーサイト宅建講座講師スタート&nbsp; 【刊行書籍】3ヵ月で宅建 本当は教えたくない究極の宅建合格メソッド (最短合格シリーズ)&nbsp; 【座右の銘】雨垂れ石を穿つ

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