不動産鑑定評価基準とは？｜わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

不動産鑑定評価基準とは

不動産の価格には、不動産自体の個性や取引当事者間の個別的事情が強く反映するため、一般の商品と異なり、適正な価格が求めづらいものとなります。

そこで、不動産を鑑定し、適正な金額を求めるための基準が必要となり、それを不動産鑑定評価基準と呼びます。

不動産鑑定評価基準は、地価公示法と交互に隔年で出題される論点ですので、是非押さえておきたいポイントです。

正常価格

正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を言います。

鑑定評価方式

では、ここで不動産鑑定評価基準の詳しい解説をしていきたいと思います。不動産鑑定評価の手法には、次の３つがあります。

• 原価法
• 取引事例比較法
• 収益還元法

覚え方は、以下の図を参考にしてください。

原価法

1. 再調達原価とは価格時点において、その不動産を新たに造ったら、いくらかかるかという価格です。造成地等の再調達原価は、実際にいくら費用を費やしたかではなく、造成業者の適正な利益を加えた、標準的な建設費によります。
2. 減価修正とは、傷んだり古くなったりした分の価格です。更地の鑑定評価の場合にも減価修正しなければならない場合があります。例）土壌汚染
3. 適用…

(a)建物・造成地・埋立地等の鑑定評価に用いられる。
(b)既成市街地の土地には、適用困難。→再調達原価を求めることができないため

4. この手法による試算価格を積算価格といいます。

取引事例比較法

鑑定評価の対象不動産に類似している不動産の取引事例を多数集めて、これらの取引事例を評価対象不動産と比べて、試算価格を求める方式です。

1. 収集する取引の事例

a.投機的取引であると認められる事例など、適性を欠くものを適用してはいけません。

b.評価対象不動産の近くにあり（近隣地域）、あるいは離れていても、近隣地域と類似した特性を持っている地域にあること

c.土地の形状や日照等、個々の土地の条件（個別的要因）の比較が可能なこと

d.取引事情が特殊ではないこと。例）転勤のために売り急いだ場合など
ただし、その特殊な事情を直すことができれば採用しても良いとされています。（事情補正）

e.できるだけ新しい事例であること。ただし、多少古くても、取引時から価格時点までの価格変動を修正できるのであれば、採用して良いとされています。（時点修正）

2. 事情補正について

a.減額補正………………営業上の場所的制限等特殊な使用方法を前提として土地が取引されたときに適用されます。取引価格に売買代金の割賦払いによる金利相当額、離作料などの土地の評価以外のものが含まれて取引されたときに適用されます。

b.減額補正…………………相続・転勤等により売り急いで土地が取引されたときに適用されます。

c.減額又は増額補正……知人・親戚間等人的関係による恩恵的な土地の取引がなされたときに適用されます。

3. 適用……………………不動産取引のきわめて乏しい地域における不動産、取引されることのきわめて少ない不動産（神社・仏閣等）、公共公益の不動産（学校・公園等）のような特殊なものについては適用が困難。
4. この手法による試算価格を比準価格といいます。

収益還元法

鑑定評価の対象不動産を賃貸した場合、いくら賃料が取れるかを求め、そこから逆算して、これだけの賃料が取れるなら、その不動産の価格はこれぐらいであろうというようにして、評価対象不動産額の試算価格を求める手法による試算価格を収益価格と言います。

収益は不動産の経済価値の本質を形成するものであるから、学校・公園等のような公共公益目的に供されている非収益目的の不動産以外のもの全てに、この手法が活用されなければなりません。つまり、自用の不動産と言えども、賃貸を想定することにより、この手法が適用されるべきなのです。

3方式の関係

1. 鑑定評価の手法の適用に当たっては、複数の鑑定評価の手法を適用すべきとされています。
2. 対象不動産の種類、所在地の実情、資料の信頼性などにより複数の鑑定評価の手法の適用が困難な場合においてもその考え方をできるだけ参酌するように努めるべきとされています。
3. 市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、収益還元法を積極的に活用すべきとされています。

最有効使用の原則

不動産の価格はその不動産の効用が最高度に発揮される可能性に富む使用（＝最有効使用）を前提として設定されています。

最有効使用とは、実際の環境・状況・社会情勢の下、客観的に見て、良識と通常の使用能力を持つ人による 合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものとされています。

不動産鑑定評価基準に関するよくある質問

不動産鑑定評価基準で出てくる「自用の不動産」とはどういう意味ですか？

自用の不動産とは、自分で所有している不動産、つまり自分の家と言う意味です。

なぜ土地の取引価格の上昇が著しいときは、収益還元法を積極的に使うのですか？

まず、原価法、取引事例比較法では取引価格の上昇が著しい時は、

1. 原価法においては、特に土地の値段に上昇した土地の値段が評価の際に含まれるため、影響を受ける可能性が高まります。
2. 取引事例比較法では取引事例自体に直近の事例を採用することが多いため、価格上昇の要因が含まれ、著しい価格上昇も含まれた評価額になり易いという面がございます。

一方、収益還元法を使用頂きますと、収益還元法に関しては、計算にて評価を行うため、より不動産取引のリスク要因が判別しやすいという点がございます。リスクを知って投資を行う事が出来るという点で、特に取引価格の上昇が著しい時には良い評価手法であると言えます。

ではどの様に行うのかと言いますと、以下簡単にご説明いたします。

収益を評価しますので、「賃料」から「収益」を、「経費」は管理費、固定資産税、保険等を考慮して、「経費等控除後の利益」を算定します。通常は「12か月の利益」を計算することが一般的となっております。

この「年次の利益」を不動産が残存すると思われる期間、20年または場合によっては50年以上も、将来にわたり計算をして、「割引率」を適用し、「現在価値」に引き直し、不動産価格を求めます。人によりやり方は違いますが、「1年間の利益」に「期待割引率」を適用して「不動産価格」を算出する方法を使用する方もいらっしゃいます。

上記のように、不動産価格を算定するにあたり、「賃料(賃料の中には将来の賃料の上昇率、空室率予測等を考慮)」「経費(管理費、固定資産税、保険料等)」「割引率(今後期待される不動産からのリターン)」を適用して不動産価格を算定しますので、不動産価格を形成する根拠が、原価法、取引事例法よりもわかり易いという性質がございます。

そのわかり易い・価格評価の透明性(前提条件などが根拠として説明されますので)が高いという点から不動産価格の上昇が著しいときには、収益還元法を適用頂くと、「賃料の上昇が大きいのか」「経費が少なくなっているのか」「割引率が低下(低下すると物件価格が上昇いたします、一方割引率が上昇すると物件価格が下落いたします、逆の相関となっております)している為に、不動産価格が上昇しているのか」など要因がわかるという特徴がございます。