不動産取引の基本ルールを理解する
不動産の取引には、広告の表示ルールから契約の成立、契約後のトラブル対応まで、独自のルールが数多くあります。この講義では、不動産広告の規制と取引態様（売主・媒介・代理）の違い、内法面積と壁芯面積の違い、土地の売買対象面積の考え方、手付金の性質、債務不履行と危険負担、そして契約不適合責任について、具体的な事例とともに整理して解説します。
不動産に関する広告は、宅地建物取引業法によって誇大広告が禁止されているほか、不動産業界の自主規制である「不動産の表示に関する公正競争規約」によって規制されています。原則として二重価格表示は禁止で、「新築」と表示するためには建築後1年未満かつ未使用であることが必要です。また「完全」「日本一」「抜群」「最高」など物件の優位性を示す用語は、客観的・具体的な事実に基づき根拠となるデータを有する場合を除いて使用できません。徒歩分数は、平面地図上の道路距離80mを1分として計算し、1分未満の端数は切り上げます。
取引態様は、その取引における宅地建物取引業者（不動産屋）の立場の種類を表しています。「売主」はその物件情報の提供者である宅地建物取引業者が所有している物件であることを意味し、「媒介（仲介）」は物件の売主から媒介業務を受託していることを意味し、「代理」は物件の売主の代理人になっていることを意味しています。
分譲マンションのパンフレットやチラシに記載されている面積は「壁芯面積」で、壁の中心線により囲まれた部分で表示されます。一方、分譲マンション等の区分建物では、壁の内側部分の面積である「内法面積」が登記簿面積として用いられます。壁芯面積の方が内法面積よりも広く表示されます。
売買契約は、法律上は当事者の「申込み」と「承諾」という意思表示の合致のみによって成立します。契約書を作成して署名・捺印を行うのは契約の内容を明らかにするとともに契約の証拠を残すためであって、契約の成立とは関係ありません。不動産が共有されている場合、各共有者は自己が有している持分を第三者に譲渡するときは、他の共有者の同意を得ることなく譲渡できます。
土地の売買契約において、対象となる土地面積の確定方法については民法上の規定はなく、当事者が自由に定められます。通常は、実測面積に基づく売買（実測売買・実測取引）と登記記録上の面積（登記簿面積）に基づく売買（公簿売買・公簿取引）のどちらかが用いられます。実測売買は、実測した面積が登記簿面積と相違した場合に売買代金の増減精算を行いますが、公簿売買は面積の差に基づく売買代金の増減精算を行わないという特色があります。
売買契約に際し、買主から売主に対して手付金が交付された場合には、特約がない限り解約手付の性質を持つと推定されます。相手方が契約の履行に着手するまでの間は、買主は手付金の放棄、売主は手付金の倍額を現実に提供することによって、理由のいかんを問わずいつでも一方的に契約を解除すること（手付解除）ができ、この場合には違約金や損害賠償の支払義務は発生しません。
売主の責めに帰すべき事由によって建物の引渡しができない場合は、売主の債務不履行となります。履行遅滞（履行が遅れている場合）は、買主が相当の期間を定めて履行の催告をし、その期間内に履行がされないときに契約を解除できます。履行不能（履行ができない場合）は催告を要さず、買主は直ちに契約を解除できます。また、売買の目的物である建物が、売買契約締結後から引渡しまでの間に台風等の天災によって滅失した場合、買主は売買代金の支払いを拒むことができます。
契約不適合責任とは、引き渡された目的物が種類・品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるときに、売主が買主に対して負う責任です。宅地建物取引業者が自ら売主となる場合は、民法の規定より買主に不利になる特約は無効となりますが、担保期間（買主の権利行使期間）を物件の引渡日から2年間とする特約は有効です。これに対し、民法上の原則では、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと権利行使できません。
取引態様の「売主・媒介（仲介）・代理」の違いは、宅地建物取引業者がどの立場で取引に関わっているかで整理すると分かりやすくなります。契約不適合責任は、民法の原則（不適合を知った時から1年以内に通知）と宅建業法の特則（引渡日から2年間の担保期間は有効）の違いを対比して覚えておきましょう。