都市計画区域とは？｜わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

都市計画区域とは、都市計画を実施していく場所です。全く何も決まっていない状況から、街づくりをしていくにはまずどこを開発するのか決める必要があります。

その「どこ」にあたるのが「都市計画区域」です。都市計画区域は、都道府県知事や国土交通大臣が指定します。また、都市計画区域は、市町村や都道府県といった行政地域の区切りとは関係なく指定されます。

準都市計画区域とは、都市計画区域外で、乱開発を防止すべき場所です。準都市計画区域は、都市計画区域外なので、都市計画の範囲から外れます。しかし、都市計画区域外であっても、規制が必要な場所はあります。

例えば、高速道路のインターチェンジ周辺などは、都市計画区域外であっても無秩序な大規模開発をそのまま放置することはできないため規制が必要となります。これは、都道府県が指定します。

また、都市計画区域と準都市計画区域の指定が重複した際は以下の通りとなります。

• 準都市計画区域の全部について都市計画区域が指定されたときは、当該準都市計画区域は廃止されたものとみなされる。

• 準都市計画区域の一部について都市計画区域が指定されたときは、当該準都市計画区域と重複しない区域に変更されたものとみなされる。

都市計画区域を分類化すると、3つに区分されます。

すでに市街地を形成している区域で、おおむね10年以内に、優先的かつ計画的に市街化を図るべき地域です。その区分および各区域の整備開発または保全の方針を都市計画に定めます。基本的に、市街化区域には用途地域を定めます。

市街化を抑制すべき地域です。その区分および各区域の整備開発または保全の方針を都市計画に定めます。

市街化区域および市街化調整区域の区分のない区域を言います。

なお、都市計画区域については、それぞれの都道府県のHPにて公表されております。調べ方としては、知りたい都道府県・市町村の名称をインターネットで検索すると良いでしょう。

都市計画区域外とはどこを指すかと言うと、準都市計画区域とそれ以外を言います。準都市計画区域には用途地域を定めることができますが、それ以外には定めることはできません。

用途地域との関連性は、以下のように大まかに覚えましょう。

• 市街化区域には基本的に用途地域を定める

• 市街化区域以外の都市計画区域内には定めることができる

• 準都市計画区域には用途地域を定めることができる

• 準都市計画区域以外の都市計画区域外には用途地域を定めることができない