クーリング・オフの趣旨
テキスト69ページ、5番のクーリング・オフに入ります。ここはめちゃくちゃ大事なところで、毎年1問は必ず出ます。場合によっては2問くらい出ることもありますので、しっかりとマスターしましょう。まず趣旨です。業者自ら売主となる場合、契約を成立させれば自ら多額の利益を受けることができます。それゆえ、買主側が十分納得していないにもかかわらず、強引に契約を成立させてしまう場合があります。そして、このような強引な契約の締結は、飲み屋さんなど、買主が冷静な判断を下すことができないような場所でなされることがあります。そこで宅建業法は、買主の判断が鈍るような場所で行った契約の申込み等を、白紙に戻すことができるものとしました。これがクーリング・オフです。
要件 ― 誰が・何を（事務所等以外の場所）
クーリング・オフの要件を見ていきましょう。黄色の枠で星5個、10年間の出題率11/12という超頻出テーマです。誰がクーリング・オフをすることができるのか。①買受の申込みをした者（申込者）、または②契約を結んだ買主（契約者）です。何を、がここで重要です。事務所等以外の場所で行った申込みや契約を、白紙撤回することができます。逆に、クーリング・オフができない「事務所等」とは、①事務所、②専任の宅建士の設置義務のある場所——(1)事務所以外で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの、(2)10区画以上の一団の宅地、10戸以上の一団の建物の分譲を行う際の案内所（モデルルーム・モデルハウスなど）——を指します。赤文字が重要です。テント張りの案内所はここに含まれません。言い換えると、テント張りの案内所で契約の申込みをした場合にはクーリング・オフができるということです。③他の業者に代理または媒介を依頼した場合の、その業者の①や②の場所も、クーリング・オフができない場所となります。
申込みの場所と契約の場所が異なる場合
70ページの4番、ここは主語に注意しましょう。申込者・買主が、契約に関する説明を受ける旨を自ら申し出た場合の自宅または勤務先で申し込んだり契約を結んだりしたら、もはやクーリング・オフはできません。自分から「自宅に来てくれ」「勤務先に来てくれ」と呼び出しておいて契約を結んだのなら、安定した判断ができるだろうということです。続いてただし書きです。最初の申込みの場所と、次の契約の場所が違った場合、どこで判断するのか。クーリング・オフできる・できないは、最初の申込みの場所で決着します。表で確認しましょう。事務所等で申し込んで事務所等で契約したら、安定した判断ができるのでできない。事務所等以外×事務所等以外なら、安定した判断ができないのでできる。事務所等で申し込んで契約は事務所等以外、と場所が違ったら、頭の申込みの場所で判断しますからできない。逆に申込みが事務所等以外で契約が事務所等なら、申込みの場所が「以外」ですからできるとなります。このパターン分けを押さえてください。
いつまでに ― 8日間ルール
では、いつまでにクーリング・オフができるのか。1番、業者から撤回・解除できること、およびその方法について告げられた日から8日以内であれば、クーリング・オフをすることができます。では「告げる」とはどういう意味か。(1)一定事項を記載した書面を交付して行います。(2)業者に告げる義務はありません。(3)もし業者が告げない場合は8日のカウントが始まらないので、言い換えれば買主側はいつまでもクーリング・オフができる状況となります。2番、契約の履行（引渡・代金支払）が完全に完了するまでであれば、クーリング・オフをすることができます。下の「クーリング・オフができなくなる場合」の❶は、先ほども言いました8日が経過したときです。この8日は告げられた日を含みます。たとえば土曜日に告げられたとすると、次の土曜日までにクーリング・オフすればよいことになります。
できなくなる場合と行使の方法（書面）
❷が重要です。物件の引渡しを受け、かつ（×または）その代金の全部を支払ったときは、もはやクーリング・オフはできません。これは当たり前ですね。物件も受け取っておいて、お金も全部払っておいて、「私クーリング・オフします」というのはあまりにも虫が良すぎるからです。売主の物件引渡と買主の代金支払が終了したような場合には、当事者の履行はほとんど完了したものとみてよく、このような場合にまで取引がなかったことにするのでは、あまりにも業者に酷だからです。❶の8日経過と❷の引渡し＋全額支払のうち、どちらか1つが発生すれば、もはやクーリング・オフはできません。では、どうやってお客さんはクーリング・オフをするのか。大事なことなので、書面で行います（口頭は不可）。クーリング・オフの事実を証拠として残すためです。そして例外として、当たり前ですが、業者間取引にはクーリング・オフの適用はありません。
効果 ― 発送した時に効力が生じる（特約の有効・無効）
71ページ、クーリング・オフの効果を見ていきましょう。ここも星5個、出題率9/12です。いつから効力が生じるのか。撤回・解除の書面を発送した時です（×受け取った時）。簡単に言えば、ポストに入れた瞬間に効力が生じます。より速く効果を認めることが買主の保護となるからです。どのように、では業者に2つの義務が生じます。①契約解除に伴う損害賠償または違約金の支払いを請求してはいけません。要するに白紙撤回だからです。②速やかに、受け取っていた手付金その他の金銭を返還しなければなりません。これも白紙撤回だからで、買主の保護の徹底が理由です。
そして、クーリング・オフの規定に反する特約です。①買主に有利なものは有効で、特約の規定に従います。②買主に不利なものは無効となり、宅建業法の規定に従います。特約による宅建業法の規定の潜脱を防止するためです。なお語句説明として、「撤回」とは意思表示をなかったことにすること、「解除」とはすでに成立した契約をはじめから結ばなかったことにすることをいいます。
クーリング・オフは出題率11/12と極めて高い頻出テーマです。申込場所×契約場所の組み合わせと、8日間ルールの起算点を確実に押さえましょう。