売主の担保責任とは？｜わかりやすく宅建・宅地建物取引士の解説

売主や買主の善意または悪意によって、損害賠償請求・解除・代金請求などに差異が生まれます。

ケース別に考え、買主がどの程度まで売主に対して責任を求められるかを示したものが

「売主の担保責任」

です。

例）

次郎さんは太郎さんから、太郎さんが住んでいた中古の住宅を購入しました。

しかし、後にこの家の床が隆起していることがわかり、生活に支障が出ています。

このようなケースが、引き渡された目的物が種類・品質に関して契約の内容に適合しない場合です。

そして、この場合に売主が負う責任を、契約不適合責任といいます。改正前の民法にあった「隠れた瑕疵であること」という要件は廃止され、契約の内容に適合しているかどうかで判断します。

担保責任を負わない旨の特約をした時でも、売主が知っていながら買主に告げなかった事実については、担保責任を免れません。

＜買主が売主に対して求められること＞

例）

用益的権利とは、地上権・永小作権・地役権・留置権・質権・対抗力のある賃借権などを言います。

次郎さんは太郎さんから土地を買いました。

次郎さんはここに家を建てるつもりでしたが、この土地には三郎さんのために地上権が設定されているので、家を建てられないことがわかりました。

このようなケースが、用益的権利による制限がある場合です。

＜買主が売主に対して求められる責任＞

例）

次郎さんは太郎さんから10kgで5千円のお米を買いました。

しかし家に持ち帰り、重さを計ってみると8kgしかありませんでした。

このようなケースが、数量不足・一部滅失の場合です。

そしてこの場合を通常数量指示売買と言います。

＜買主が売主に対して求められる責任＞

例）

次郎さんは、太郎さんから、まったく関係のない第三者である三郎さんの家を売ってもらう約束をしました。

しかし、三郎さんが「家を売るつもりはまったくない」と言っているので、結局太郎さんは家を売ることができません。

このようなケースが、全部他人の物であった場合です。

このように他人物売買の場合でも、契約は有効に成立します。

ただし、全部他人の物であることを売主自身が知らなかった時（善意の売主）は、売主から契約を解除することができます。

このとき買主が善意であったなら、損害賠償をしなければなりません。買主が悪意の場合は、契約内容である「権利の移転」ができないことを通知すれば良いです。

＜買主が売主に対して求められる責任＞

例）

次郎さんは太郎さんから土地を売ってもらうことになりました。

しかし、その土地の一部は三郎さんのものであり、三郎さんは手放すことを拒んでいます。

このようなケースが一部他人の物であった場合です。

全部他人物・一部他人物の場合、売買の目的物について権利を主張する者がいて、買主が買い受けた権利の全部または一部を失う恐れがあるときは、買主はその危険の限度に応じて、代金の全部または一部の支払いを拒むことができます。

＜買主が売主に対して求められる責任＞

例）

次郎さんは太郎さんから家を買いました。

しかし、その家には抵当権がついていて、その実行により結局次郎さんは家の所有権を失ってしまいました。

このようなケースが、担保的権利による制限があった場合です。

責任を追及できるのは、抵当権などが実行され、所有権を失ったときに限ります。

買い受けた不動産について、先取特権・質権または抵当権の登記があるときは、買主は抵当権消滅請求の手続が終わるまで、その代金の支払を拒むことができます。

＜買主が売主に対して求められる責任＞

※この問題は2020年4月施行の改正民法より前の出題です。現在は「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改められています。