不動産物件に投資を行うことは、ミドルリスク・ミドルリターンとも言われ、多くの投資家が安定した収入を目指して不動産に投資を行っています。そんな投資家に対し物件を紹介したり、不動産所有者から物件を預かり、投資物件として運用を行うなどするのが不動産投資事業となります。さらに細かい部分についても解説していきましょう。
目次
不動産投資は投資家にも人気
不動産投資は、様々な投資商品と比較するとリスクが少なく、リターンも安定しているため、多くの投資家にも人気の投資商品と言われています。この不動産投資を事業とする不動産投資事業も、多くの投資家に利用される事業といえます。
そんな不動産投資には、主に2つの収益を上げる方法がありますので、その方法に関して解説しておきましょう。
インカムゲインとは？
まずはいわゆる家賃収入です。不動産投資の基本は、不動産を購入し、その不動産を貸し出すことで家賃収入を得て収益を上げることです。こういった賃料で収益をあげることをインカムゲインといいます。
インカムゲインを考えるとき、目安となる数字が「利回り」です。利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があります。
表面利回りとは、「1年間の賃料収入／不動産購入代金」で算出される数字で、おおよそ何年で購入代金を取り戻せるかを表します。実質利回りとは、「（1年間の賃料収入-必要経費）／不動産の購入代金」で算出されます。
不動産は所有しているだけで固定資産税など税金がかかりますし、維持するだけでも費用がかかります。こうした費用も念頭に置いて算出されるのが実質利回りであり、当然のことながらこちらの数字のほうが正確な計算に使える数字です。
不動産投資事業者も当然これらの数字を計算し、不動産を購入、もしくは貸し出しますので、正確な数字を算出できるかどうかが事業の収益にも大きな影響を与えることになります。
キャピタルゲインとは？
不動産投資事業は、不動産を購入し賃料収入を得るだけではなく、持っている不動産を売却し、売却益を出すことでも収益を上げています。この売却による収益をキャピタルゲインといいます。
不動産の中でも特に建物に関しては、築年数が古くなれば当然ながら価値は下がってしまいます。それでも収益が上がるというには2つの要素が考えられます。
ひとつは土地です。土地の評価額には、年数がたつと下がるという性質はありません。つまり将来的に資産価値が高くなる土地を見極め、そこに求められる建物を建てることができれば、年数がたっても購入時よりも高い値段で売却が可能です。
土地の値段に大きな影響を与えるのは周辺の環境です。周辺に大きな企業の支社や工場ができる、大きな大学のキャンパスができる、新たな鉄道路線の駅ができる、新たに高速道路のICができるなど、環境が変わることでいきなり土地の値段は跳ね上がります。
もちろんその土地に適した建物が建っているということも重要です。環境が変わりファミリー層に人気の地域になるのであればファミリー向けのマンションが求められますし、一人暮らしの若者が増えるのであれば単身者向けのマンションが求められます。住居以外にも企業が多く進出するような土地であれば、オフィスビルが求められるなど、その土地の環境変化に合わせた建物を所有していることが重要です。
もうひとつの要素が建物の維持管理状況です。建物は時間経過とともに各所が劣化してきます。こういった劣化をできるだけ防ぎ、建設当時に近い状態を保てれば、築年数がある程度経過しても価値が暴落することはありません。
土地の選定と維持管理次第で、大きなキャピタルゲインを得ることができますので、こうしたことも考慮に入れて不動産に投資する必要があります。
不動産投資事業はアドバイスや管理などを行う
不動産投資を行うのは、個人には限りません。むしろ企業のほうがより大きな予算で不動産投資を行うため、不動産投資業においては重要な顧客となり得ます。では、不動産投資事業者は、どのような業務を行うのが基本となるのでしょうか？
不動産投資に関するアドバイス
不動産投資事業者にとって、収益の柱ともいえるのが不動産投資に関するアドバイスになります。不動産を所有している顧客や、不動産投資を考えている顧客に対し、その予算や不動産の状況を正確に判断し、どのような投資を行うのがベストかを助言します。
この時もインカムゲインを狙うべきか、キャピタルゲインを狙うべきかを判断したり、顧客が土地を持っているのであれば、その土地をどう活用すべきかを助言したりします。
マンションにするかオフィスビルにするか、それとも駐車場がいいのか土地のまま持っていたほうがいいのかなど、最適な不動産投資についての判断ができることが、不動産投資事業に求められると言えるでしょう。
不動産価値を高める管理運営を行うことも
不動産投資業にとって、不動産の資産価値を高めるのは重要事項ともいえます。そのためには、顧客の不動産物件を預かり運営管理を行うこともあります。
不動産の資産価値を高めるには、普段からの維持管理と、長期的な維持管理の計画が重要です。また、長期的な視野において、新たな設備を設置するなど的確な事業計画を立てて実行することで、顧客の不動産の資産価値を守り、キャピタルゲインの増収を目指すのも重要な業務となります。
もちろん不動産の管理に関しては、不動産投資事業者が直接行わず、信頼できる不動産管理事業者に任せるケースもあります。
不動産投資ファンドの運営も
不動産投資事業者の事業として、不動産投資ファンドの運営というものもあります。不動産投資ファンドという言葉を聞いたことはあっても、どのような仕組みかは知らないという方もいらっしゃるかと思いますので、簡単に説明しておきましょう。
不動産投資ファンドとは？
不動産投資ファンドは、多くの投資家から資金を集め、ひとつもしくは複数の不動産を所有・運用し、上がった収益を投資金に応じて分配するものです。不動産投資ファンドは大きく分けて2種類あり、ひとつは不動産投資信託と呼ばれる商品になります。
不動産投資信託は、不動産投資事業者が運用を行うケースもありますし、資産運用会社が運用するケースもあります。
不動産特定共同事業
同じ不動産投資ファンドの中には、不動産特定共同事業という商品もあります。不動産投資信託と不動産特定共同事業の違いは、投資家の集め方や、管轄する省庁、そして投資の方法にあります。
不動産投資信託は金融庁の管轄商品となり、証券取引所にも上場されるため多くの人が購入できる商品です。また、投資はしても不動産の所有権がないため、毎日の値動きをチェックし、売却したいときに売却できる商品となります。
不動産特定共同事業は、国土交通省管轄の商品であり、不動産投資事業者など、国土交通省に認められた業者が投資家を集めて運営される商品になります。不動産の所有権は契約の形態により投資家が持つケースもあり、いつでも気軽に売却できるという商品ではありません。
不動産特定共同事業の契約は大きく分けて3種類。その特徴も簡単に解説していきます。「任意組合契約」は、事業者と投資家で組合を作成し、その組合で不動産を所有し運営する形になります。収益は投資金額に応じて分配され、不動産の所有権は組合員の共有ということになります。
「匿名組合契約」は事業者と投資家が組合を組む部分では任意組合契約と同じですが、不動産の所有権が事業者にある契約です。最後に「賃貸借型」という契約があり、これは複数の投資家で不動産の所有権を、投資金額に応じて持ちあいます。投資家は事業者と賃貸委任契約を結び、不動産の運用は事業者が行い、収益が出ると、投資家に投資割合に合わせて分配するという契約です。
このような不動産投資信託は、少ない投資で不動産投資ができ、また複数の信託契約を結ぶことでリスクを分散できるメリットがあります。
このような不動産投資信託ファンドを運営するのも不動産投資事業者の業務となります。
不動産投資事業は営業職が中心
不動産投資事業者の主な業務を確認していただきましたが、実際の業務の中心は営業ということになります。主に投資家、もしくは投資を考えている法人への営業が多く、不動産投資ファンドなどは個人投資家向けへの営業となります。
不動産投資事業は、まずは何より資金を集めることが重要となるため、営業能力の高さが重要な事業といってもいいでしょう。
主に投資家に対する営業が中心
一般的に営業職に求められる能力といえば、粘り強さやコミュニケーション能力となりますが、不動産投資事業においてはさらに多くの能力を求められます。不動産に関する専門知識はもちろん、税制や金融に関する知識も求められますし、たびたび変わる法律関係にも精通している必要があります。
一般的な営業職以上に多くの能力や知識が求められますが、取り扱う商品が不動産ですから、1件の営業でかかわる金額はかなり大きなものになります。大きな金額を任せるに足る営業マンと思ってもらえないと、なかなか契約を取るのは難しい業種ですので、それなりの知識と能力が問われるわけです。
不動産投資事業で重宝される資格
不動産投資事業においては、専門的な知識を求められるケースが多々あります、そんな不動産投資事業で重宝される資格についても簡単に触れておきましょう。
宅建士及び宅建マスター
宅建の資格は、不動産取引に関するスペシャリストです。当然不動産業界であればどのような業種でも重宝される資格であり、不動産投資事業者でも重宝される資格になります。
ただし、宅建士の資格を持つ人は多く、より就職を有利にするのであれば、宅建士の上級資格である宅建マスターの資格があるのがより望ましいでしょう。
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ファイナンシャルプランナー
不動産投資事業者の顧客には個人の投資家も少なくありません。そんな個人投資家への営業で有利になるのがファイナンシャルプランナーの資格です。顧客の資産形成に関し、より的確なアドバイスができれば、多くの顧客から信頼される営業マンになれるでしょう。
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不動産鑑定士
不動産投資事業において重要なのは、どの不動産を購入するか、そしてどのタイミングで不動産を売却するのがベストかを判断することです。そのために求められるのが不動産鑑定士。不動産鑑定士は、不動産の資産価値を鑑定できる唯一の資格であり、投資を行う不動産の正確な価値判断が可能です。
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税理士
不動産関係の資格ではありませんが、税制の専門家である税理士も不動産投資事業では力を発揮する資格です。不動産取引における税制や、不動産の取得・売却・相続の際に、最適な節税対策を助言できるのは、大きなメリットとなります。
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まとめ
不動産投資事業は、投資家が投資した予算を利用して、不動産をうまく運用することで収益を上げる事業となります、不動産関係の事業の中でも、直接建設や開発計画に携わる事業ではなく、出来上がった不動産を商品とし、投資家らの投資を募るのが主な業務となります。
その代わり不動産を運用するという点では、より多くの、そして幅広い知識を問われる業務であり、やりがいの多い業種ともいえるかもしれません。より多くの知識や経験を求める方にはおすすめの業種といえるでしょう。